Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Агат СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 64 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 13.09.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 68 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 441 тыс. → дом ≈2,86 млн ₽, 45 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 48 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 72 тыс.
Ремонт ≈1,28 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,63 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль −379 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Трофимово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №1897
Рейтинг 10/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 73 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 859 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 44 672 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Агат СНТ | 10 сот. | 730 000 | 73 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Старая д. | 7 сот. | 1 650 000 | 235 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старая д. | 12 сот. | 690 000 | 57 500 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Трофимово д. | 10 сот. | 1 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старая д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Скрябинец СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Старая д. | 19 сот. | 1 000 000 | 52 632 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Старая д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Щербово д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Старая д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 280 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 333 / 72 051 / 100 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 633 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 401 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 170 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 706 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -379 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Конобеево с. да: «санузел» + «мебель» | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | снято (цена объявления) 11.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 5 100 000 | 78 462 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Конобеево с. да: «санузел» + «ремонте» | 65 м² | 6,2 сот. | 4 600 000 | 70 769 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Городище д. да: «санузел» + «тёплые полы» | 65 м² | 6 сот. | 6 300 000 | 96 923 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Исаково д. да: «ванные» + «теплый пол» | 60 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Щельпино д. да: «ванная» + «ремонтом» | 60 м² | 6 сот. | 5 999 999 | 100 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Строитель-3 СНТ да: «сан.узел» + «ремонт» | 60 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 48 333 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Солнышко ТСН да: «санузел» + «заходи и живи» | 60 м² | 6 сот. | 3 290 000 | 54 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ивушка СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 70 м² | 6 сот. | 4 780 000 | 68 286 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 13.09.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
------------ ДОМ 65 м2 ХАРАКТЕРИСТИКИ ------------------ Дом общей площадью 65 кв. м, пригодный для проживания в любое время года. Прихожая площадью 3 кв. м. Санузел площадью 3,9 кв. м. Комната площадью 10 кв. м. Комната площадью 13 кв. м. Кухню-гостиную площадью 25 кв. м. ( ПАНОРАМНЫЕ ОКНА ) Кухня-гостиная МЕБЛИРОВАНА! Терраса Оперативный показ! Быстрый выход на сделку! Остались вопросы? Звоните!