Ленинградское ш., 55 км от МКАД
Лесные Хутора СНП, Солнечногорск гор. округ
Дом 24 м², участок 8 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.12.2025.
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Земля ≈159 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,27 млн → дом ≈1,43 млн ₽, 59 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 72 тыс.–179 тыс. ₽/м², медиана 92 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,35 млн / целевая ≈2,11 млн / пессимист. ≈1,88 млн → от пессимистичной прибыль −897 тыс. ₽, маржа −48 %, ROI −32 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Подсолнечная ≈7,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18967
Рейтинг 25/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 13.8 |
| торг | 5 | 67 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 159 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 275 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 425 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 59 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Лесные Хутора СНП | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Хутора СНП | 8,7 сот. | 1 650 000 | 189 655 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Хутора СНП | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Лесные Хутора СНП | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Лесные Хутора СНП | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Грачи СНТ | 8,2 сот. | 2 000 000 | 243 902 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Аист СНТ | 7 сот. | 2 000 000 | 285 714 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Монтажник СНТ | 8 сот. | 1 300 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мотор СНТ | 9,2 сот. | 1 390 000 | 151 087 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 92 000 / 179 167 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 348 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 231 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 113 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 878 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.3 км | Тимоново д. | 24 м² | 12 сот. | 4 300 000 | 179 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Монтажник СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тимоново д. | 25 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 74 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 25 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.5 км | Подолино-А СНТ | 26 м² | 12 сот. | 2 400 000 | 92 308 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Захарьино д. | 25 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Сенеж СНТ | 31 м² | 8,3 сот. | 2 500 000 | 80 645 | снято (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.12.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 22.12.2025 | 2 700 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Земельный участок 8 соток в Солнечногорском районе Местоположение: СНТ Лесные Хутора (пятая поляна). Расстояние от МКАД: 65 км по Ленинградскому шоссе. Основные характеристики Площадь участка: 8 соток. Дорога: практически полностью асфальтирована. Соседи: тихие, многие проживают круглогодично. Постройки на участке Гостевой дом с планировкой: мансардная жилая комната (вмещает 23 спальных места); нижняя комната; зона для приготовления пищи. подведены электричество, канализация и водопровод; имеется колодец с водой. Дополнительные сооружения: новая сарайка; туалет. Фундамент под основной дом: размер 10,210,2 м. Дополнительно Остаются стройматериалы для строительства (брус, доски). Удобное транспортное сообщение с Москвой. Отличный вариант для тех, кто ищет место для постоянного проживания или загородного отдыха! Звоните, чтобы узнать подробности и договориться о просмотре!