Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Коськово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 42 м², участок 11 сот., дерево, 1970 год.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Земля ≈150 тыс. ₽/сот. × 11 сот. = 1,66 млн → дом ≈1,04 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 31 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,56 млн / целевая ≈3,21 млн / пессимист. ≈2,85 млн → от пессимистичной прибыль −83 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — печь.
До ст. Головково ≈1 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18963
Рейтинг 29/100 · уверенность 66 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 64 % | 3.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 655 000 ₽ (11 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 045 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 881 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Мошницы д. | 14,3 сот. | 1 670 000 | 116 783 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мошницы д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Энергетик СНТ | 40 сот. | 4 530 000 | 113 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коськово д. | 13 сот. | 2 900 000 | 223 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Мошницы д. | 9,5 сот. | 1 600 000 | 168 421 | в продаже 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 1.1 км | Мошницы д. | 12 сот. | 3 350 000 | 279 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Головково д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коськово д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коськово д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Коськово д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 042 / 84 524 / 142 857 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 565 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 208 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 852 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -83 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.8 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 7,5 сот. | 6 000 000 | 142 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Лоза СНТ | 42 м² | 12,5 сот. | 3 350 000 | 79 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Раздолье СНТ | 39,7 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 37 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дружба СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 50 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 2-я Смирновка пос. | 44,9 м² | 15 сот. | 5 990 000 | 133 408 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Щучье Озеро КП | 42 м² | 7,3 сот. | 3 750 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Покровка д. | 40 м² | 12 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Советское СНТ | 40,6 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 91 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Энергетик-2 СНТ | 45,1 м² | 5,7 сот. | 1 400 000 | 31 042 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Путеец-1 СНТ | 36 м² | 12 сот. | 1 350 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
К продаже предлагается одноэтажный деревянный дом на участке 11 соток в Квартале Первомайский деревни Коськово. По факту 3 комнаты, небольшая кухня и терраса в районе 60м2, по документам площадь 42 м2 (жилые комнаты), отопление печное, электричество заведено, вода летняя централизованная. Дом крепкий, обшит сайдингом, крыша не течет, хороший фундамент, но требует навести порядок и обновления от нового владельца. Участок сильно зарос, плодовые деревья и кустарники - требуют расчистки. На участке расположен небольшой покосившийся хоз.блок. За воротами можно ставить авто. По Кварталу проложен газопровод, в 2027 г. он будет запущен. До электрички 25 минут не спеша, +- столько же до остановки автобуса на Ленинградском шоссе. Прям рядом с участком сельский магазин (работает в сезон). Собственник один с 2026 г., наследство по завещанию, без обременений, свободная продажа. Показ по договоренности, по вопросам звоните.