Ленинградское ш., 39 км от МКАД
Березки-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 18.05.2026.
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,19 млн → дом ≈1,51 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,88 млн ₽, маржа 36 %, ROI 57 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,3 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18962
Рейтинг 74/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 17 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 28 % | 4.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 197 869 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 187 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 513 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 30 260 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Михайловка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки-2 СНТ | 6,7 сот. | 1 900 000 | 283 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василек СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Геофизик-2 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ростовцево д. | 11,8 сот. | 1 770 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ростовцево д. | 15 сот. | 3 515 000 | 234 333 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ростовцево д. | 12,6 сот. | 1 890 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 126 894 / 254 545 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 879 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 57 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.05.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Хорошее расположение, возможно ездить зимой,дорога чистится, в пешей доступности магазины "Пятёрочка и Дикси,пункт выдачи Озон.