Ленинградское ш., 70 км от МКАД
Дружба СНТ, Клин гор. округ
Дом 33 м², участок 9,7 сот., дерево, 2015 год.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Земля ≈122 тыс. ₽/сот. × 9,7 сот. = 1,18 млн → дом ≈1,62 млн ₽, 49 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 47 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,28 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −61 %, ROI −38 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Клин ≈4,3 км по прямой; до МКАД 70 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18957
Рейтинг 19/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 43 % | 9.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5.9 |
| участок | 5 | 52 % | 3.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 121 556 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 179 000 ₽ (9,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 621 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 49 121 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Борозда д. | 30 сот. | 7 500 000 | 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борозда д. | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борозда д. | 10 сот. | 1 801 000 | 180 100 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борозда д. | 19 сот. | 3 490 000 | 183 684 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борозда д. | 12,6 сот. | 2 550 000 | 202 381 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лаврово д. | 49 сот. | 5 000 000 | 102 041 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 49 сот. | 3 600 000 | 73 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | 49 сот. | 4 700 000 | 95 918 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 970 / 71 031 / 92 623 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 279 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 165 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 051 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 823 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 117 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −61 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | 36,6 м² | 5 сот. | 3 390 000 | 92 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Акатьево д. | 33,6 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 49 107 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Золино д. | 29,4 м² | 11,3 сот. | 2 499 999 | 85 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Новощапово д. | 36 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 55 556 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Сохино д. | 30 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Железнодорожник СНТ | 35 м² | 12 сот. | 2 350 000 | 67 143 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Динамо СНТ | 35 м² | 12 сот. | 7 200 000 | 205 714 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Колос СНТ | 30,7 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 74 919 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Бирево СНТ | 33 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 46 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Динамо СНТ | 30 м² | 6 сот. | 5 500 000 | 183 333 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
| 19.07.2026 | 2 600 000 (−200 000) | история площадки |
| 24.07.2026 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача в черте города. Рядом парк, остановка автобуса, школа , магазины. 50:03:0040230:366 , Дом 50:03:0040230:547 33 м2 + пристройка 12 м2 .Фундамент 3аглубленный 1.5 Стены бревно.Печное отопление.Новые полы, новая пристройка. Договор с "Мосэнерго сбыт"