Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Энергетик-3 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 75 м², участок 5,7 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.09.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 5,7 сот. = 712 тыс. → дом ≈2,09 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 37 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −90 %, ROI −47 %.
Коммуникации: газ — нет; свет — нет.
До ст. Покровка ≈1,7 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18955
Рейтинг 24/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 712 000 ₽ (5,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 088 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 840 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 36 765 / 83 880 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 548 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 421 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 293 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 038 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 842 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −90 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −47 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Дзержинец СНТ | 73,5 м² | 8 сот. | 2 499 000 | 34 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-3 СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Электронстрой СНТ | 70 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 32 857 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Дружба СНТ | 80 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 31 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Емеля дп | 72 м² | 7 сот. | 6 039 344 | 83 880 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Солнечная Поляна СНТ | 68 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 36 765 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дзержинец СНТ | 65 м² | 8 сот. | 3 690 000 | 56 769 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Колос СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 24 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Возрождение СНТ | 75 м² | 8 сот. | 4 200 000 | 56 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Отрада-парк КП | 76 м² | 6 сот. | 6 980 000 | 91 842 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 300 000 | история площадки |
| 12.07.2026 | 3 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 02.10.2026 | 2 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 13.10.2026 | 2 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 2 800 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Лот:5330. Предлагается к продаже двухэтажный дом из бруса, общей площадью 75 кв.м, расположенный на земельном участке 5.73 сотки: Московская область, Солнечногорский район, ст. Покровка, СНТ "Энергетик-3". Участок сухой, ровный, правильной формы. Торг.