Ленинградское ш., 93 км от МКАД
Подорки д., Клин гор. округ
Дом 173 м², участок 12,2 сот., дерево, 1985 год.
Цена 2,9 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,3 млн ₽ от 24.06.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 6 раз).
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 12,2 сот. = 843 тыс. → дом ≈2,06 млн ₽, 12 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 66 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 106 тыс.
Ремонт ≈3,36 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,34 млн / целевая ≈12,91 млн / пессимист. ≈11,47 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,65 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Высоково ≈14,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18951
Рейтинг 67/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 75 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 80 % | 11.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 69 068 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 843 000 ₽ (12,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 057 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 11 890 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Подорки д. | 11 сот. | 4 050 000 | 368 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Васильково д. | 17 сот. | 1 150 000 | 67 647 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Васильково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Васильково д. | 25 сот. | 6 500 000 | 260 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крутцы д. | 15 сот. | 2 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Крутцы д. | 7 сот. | 2 890 000 | 412 857 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васильково д. | 12 сот. | 683 000 | 56 917 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Васильково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Некрасино д. | 12 сот. | 525 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Некрасино д. | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 173 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 232 / 105 658 / 120 301 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 343 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 626 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 909 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 474 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 649 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Крутцы д. | 173,3 м² | 15 сот. | 20 500 000 | 118 292 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Васильково д. | 133 м² | 18 сот. | 16 000 000 | 120 301 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Третьяково СНТ | 145,7 м² | 10 сот. | 9 650 000 | 66 232 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Метросад СНТ | 129 м² | 15 сот. | 12 000 000 | 93 023 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.06.2025 | 4 300 000 | история площадки |
| 20.07.2025 | 4 000 000 (−300 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 25.10.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 08.04.2026 | 3 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 29.04.2026 | 3 100 000 (−400 000) | история площадки |
| 21.07.2026 | 2 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок площадью 12.2 сотки(круглогодичный подъезд),на участке расположен крепкий бревенчатый жилой дом-1985г постройки, разделённый на две половины с двумя разными входами. На территории есть плодовые деревья, хоз.блок, туалет, новая беседка, два колодца. Автобусная остановка перед домом. В шаговой доступности озеро д.Крутцы.