Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Ручеек СНТ, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 8 сот., дерево, 2026 год.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 251 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 49 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,09 млн / целевая ≈6,38 млн / пессимист. ≈5,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,21 млн ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈2,2 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18950
Рейтинг 44/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 24.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6.4 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 31 406 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 251 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 649 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 490 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ручеек СНТ | 16 сот. | 1 999 999 | 125 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Ручеек СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Северянин СНТ | 16,5 сот. | 1 850 000 | 112 121 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ручеек СНТ | 24 сот. | 500 000 | 20 833 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сокол СНТ | 36 сот. | 2 100 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Зеленоградец СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Северянин СНТ | 8 сот. | 330 000 | 41 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 12 сот. | 299 000 | 24 917 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Зеленоградец СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сокол СНТ | 8 сот. | 225 000 | 28 125 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 000 / 68 809 / 88 889 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 736 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 382 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 208 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Радуга СНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 108,1 м² | 8,5 сот. | 7 850 000 | 72 618 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Весна СНТ да: «санузел» + «ремонт» | 100 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 49 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Клинский Ветеран СНТ да: «санузел» + «теплённые полы» | 100 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 65 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран СНТ да: «санузел» + «мебель» | 90 м² | 8,2 сот. | 8 000 000 | 88 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом Три спальни Кухня Гостиная Санузел Прихожая Все коммуникации прописка регистрация пододит как для сезонного прож ивания так и для постоянного круглый год