Ленинградское ш., 40 км от МКАД
Пищевик СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6,8 сот., дерево.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 1,96 млн → дом ≈944 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,73 млн / целевая ≈2,46 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18949
Рейтинг 34/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 956 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 944 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 880 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Факел СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет-1 СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Василек СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березки-2 СНТ | 6,7 сот. | 1 900 000 | 283 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки-1 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михайловка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 800 / 54 000 / 100 000 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 597 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 461 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 187 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 178 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Березки-1 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 54 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Вишенка СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Метролог СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 590 000 | 31 800 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Новое Мишкино КДЗ | 50 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Березки СНТ | 48 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Васюково д. | 52,2 м² | 5,5 сот. | 10 000 000 | 191 571 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Полянка СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Лес СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 1 700 000 | 34 000 | в продаже 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Ложки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Пешки д. | 47 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 68 085 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 2 900 000 |
Описание
Уютный домик на опушке леса. Полная тишина и покой всего в 40 км от МКАД. Соседей нет. Ухоженный дом и участок. Кухня-столовая, веранда ,спальня, теплый санузел и спальня в мансарде. Летний водопровод с апреля по октябрь. Новый хозяйственный домик. Новая электропроводка. Участок сухой, поднят плодородным грунтом. Въезд со шлагбаумом. Возможен подъезд зимой. Дороги чистят. Есть наземный транспорт. До ж/д станции 20 мин. пешком.