Ленинградское ш., 65 км от МКАД
Московская чаеразвесочная фабрика СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 62 м², участок 8 сот., дерево, 2012 год.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 62 %
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 47 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,16 млн / целевая ≈4,64 млн / пессимист. ≈4,13 млн → от пессимистичной прибыль ≈546 тыс. ₽, маржа 13 %, ROI 15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод; свет — 10 кВ; в описании: печь, газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Покровка ≈1,9 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18945
Рейтинг 44/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 31 % | 13.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 9.1 |
| торг | 5 | 97 % | 5.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 23 % | 3.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 000 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 097 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Энергетик-3 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 62 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 825 / 81 599 / 119 697 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 160 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 902 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 644 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 128 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 546 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Сенеж-МХАТ СНТ да: «ванной» + «ремонтом» | 63 м² | 8 сот. | 5 999 999 | 95 238 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Малахитовые дачи КП да: «санузел» + «отделки» | 66 м² | 8,5 сот. | 7 900 000 | 119 697 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Советское СНТ да: «душевую» + «заходи и живи» | 63 м² | 8 сот. | 2 950 000 | 46 825 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Лотос СНТ да: «санузел» + «мебель» | 64,7 м² | 8,4 сот. | 4 397 000 | 67 960 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 990 000 (−210 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 990 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 137655804 В пpодаже уютная дaча с двумя домами 62 и 40 м2 на участке 8 соток (по факту 15) в самом популярном месте у дачников рядом с деревней Покpoвкa! Оба дома в прекрасном состоянии. 1 дом 62 м2 брус Фундамент ленточный Отделка снаружи сайдинг, внутри имитация бруса, утеплен. Год постройки 2008. Планировка: 3 комнаты, гостиная, прихожая, душевая кабина, бойлер. Крыша металлочерепица. Окна пластиковые на первом этаже (кроме прихожей), на втором деревянные. Отопление электрическое, чугунная печь. 2 дом 40 м2 Каркасный Фундамент ленточный Отделка снаружи сайдинг, внутри имитация бруса. Год постройки 2012 Планировка: 2 комнаты, кухня, мансардный этаж без отделки Крыша металлочерепица. Пластиковые окна. Отопление электрическое + чугунная печь. Коммуникации: -Электричество 10 кВт прямой договор с Мосэнерго, тариф день/ночь. -Вода летний водопровод, заведена в оба дома -Баллонный газ на кухне -Туалет уличный Вся мебель, техника и инвентарь остается новым владельцам. Живописный участок примыкающий к лесу! Прямоугольный, ровный, сухой, огорожен забором, распашные ворота, парковочные места на 2 автомобиля. Уникальность в наличии двух домов, большом участке и тупиковом расположении, соседи только с одной стороны. Прекрасная локация! -станция Покровка 2 км, пешком 25-30 минут, есть местные такси. -магазины Пятёрочка, Магнит, аптека, ПВЗ Вайлдберриз, Озон, строительный рынок. -для любителей грибов и ягод в шаговой доступности лес. -для любителей рыбалки - пруд. -удобный выезд на Ленинградское шоссе. Уютное СНТ в окружении леса, дороги зимой чистят, уличное освещение, соседи живут круглогодично. По выходным приезжает продуктовая лавка. Сборы 13 000 рублей в год. Идеально подходит для сезонного проживания и отдыха! Быстрый выход на сделку, 1 собственник, наследство по закону, межевание сделано. Оперативный показ!