Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Покровские Холмы СНТ, Дмитровский гор. округ
Дом 42,5 м², участок 6 сот., дерево, 1986 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 31.05.2026.
Рейтинг 5/100 · уверенность 59 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 381 тыс. → дом ≈2,62 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈750 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,27 млн ₽, маржа −63 %, ROI −39 %.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Головково ≈22,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 25 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18942
Рейтинг 5/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 104 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 542 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 619 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 624 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Покровские Холмы СНТ | 18 сот. | 1 800 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пруды д. | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Покровские Холмы СНТ | 9 сот. | 4 679 100 | 519 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское с. | 30 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское с. | 15 сот. | 400 000 | 26 667 | в продаже 16.10.2020 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Покровское с. | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Аревское д. | 12 сот. | 1 200 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Аревское д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Зуево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Блокадник СНТ | 12 сот. | 680 000 | 56 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 750 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 61 958 / 152 778 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 534 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 281 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 027 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −63 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −39 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.3 км | Дружба-28 СНТ | 42 м² | 6 сот. | 1 950 000 | 46 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Покровское с. | 50 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 33 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Рогачево с. | 39,9 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 66 416 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Рогачево с. | 40 м² | 8 сот. | 2 300 000 | 57 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Покровские Холмы СНТ | 55 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Головино д. | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Слободка д. | 36 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рогачево с. | 49 м² | 5,3 сот. | 2 500 000 | 51 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Лутьково д. | 50,2 м² | 8 сот. | 6 700 000 | 133 466 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Рогачево с. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
хозблок под снос, продаем по цене земли за дом денег не просим, в снт есть озеро для купания, магазин, близко к Москве рядом с платником