Ленинградское ш., 42 км от МКАД
Семейный Парк КП, Солнечногорск гор. округ
Дом 130 м², участок 12,6 сот., 2025 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 25.03.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Земля ≈149 тыс. ₽/сот. × 12,6 сот. = 1,88 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 35 тыс.–208 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈2,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,44 млн / целевая ≈11,19 млн / пессимист. ≈9,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,8 млн ₽, маржа 48 %, ROI 93 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет; свет — есть.
До ст. Поварово III ≈4 км по прямой; до МКАД 42 км, на машине ≈45 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18940
Рейтинг 82/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 93 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 83 % | 15.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 78 % | 4.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 90 % | 13.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 149 456 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 883 000 ₽ (12,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 117 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 592 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Исаково с. | 6,2 сот. | 925 500 | 149 274 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Семейный дп | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семейный дп | 6,7 сот. | 2 500 000 | 373 134 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пятницкие дачи дп | 8,8 сот. | 1 320 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Пятницкие дачи дп | 6,7 сот. | 1 005 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 130 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 281 / 101 982 / 208 394 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 437 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 193 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 800 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 48 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 93 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Семейный Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 131,8 м² | 12 сот. | 4 650 000 | 35 281 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лугинино Парк КДЗ да: «ванной» + «мебелью» | 120 м² | 13 сот. | 15 990 000 | 133 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Повадино д. да: «санузел» + «отделке» | 120,2 м² | 12 сот. | 8 500 000 | 70 715 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Калининец-3 СНТ да: «санузла» + «отделкой» | 138,2 м² | 12,5 сот. | 28 800 000 | 208 394 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дом площадью 130 кв.м из пенаблок на участке в 12.6 соток. Дом требует ремонта, что позволяет воплотить любые дизайнерские идеи. Расположен в ДНП с асфальтированной дорогой, обеспечивающей удобный подъезд. Электричество есть. Отсутствие водоснабжения и газа оставляет возможность выбора подходящих решений для подключения. Свободная планировка предоставляет простор для создания комфортного внутреннего пространства.