Ленинградское ш., 85 км от МКАД
Спас-Заулок с., Клин гор. округ
Дом 56 м², участок 23 сот., бревно, 1967 год.
Цена 3 млн ₽, поднимали с 2,8 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 04.10.2024.
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,53 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 54 тыс.–142 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,6 млн / целевая ≈4,14 млн / пессимист. ≈3,68 млн → от пессимистичной прибыль ≈8 тыс. ₽, маржа 0 %, ROI 0 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Путепроводная ≈1,9 км по прямой; до МКАД 85 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18939
Рейтинг 22/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 21 % | 3.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 36 % | 5.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 761 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 467 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 533 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 375 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Спас-Заулок с. | 7,2 сот. | 650 000 | 90 278 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Спас-Заулок с. | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | М-10 Россия 108-й км | 14 сот. | 1 100 000 | 78 571 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | М-10 Россия 108-й км | 9 сот. | 1 900 000 | 211 111 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 34 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 30 сот. | 3 450 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 14 сот. | 1 600 000 | 114 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Головково д. | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 8,5 сот. | 500 000 | 58 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Нептун СНТ | 10 сот. | 249 000 | 24 900 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 750 / 91 489 / 142 500 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 368 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 138 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 678 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 8 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 0 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 0 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Головково КП | 61 м² | 12 сот. | 5 750 000 | 94 262 | снято (цена объявления) 28.07.2026 | сохраненная копия |
| 2.6 км | Вельмогово д. | 47 м² | 16,7 сот. | 4 300 000 | 91 489 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Спас-Заулок с. | 41 м² | 25 сот. | 2 300 000 | 56 098 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Селевино д. | 40 м² | 20 сот. | 5 700 000 | 142 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Лесная Дача СНТ | 40 м² | 12 сот. | 2 150 000 | 53 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.10.2024 | 2 800 000 | история площадки |
| 05.11.2025 | 3 000 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Яндекс | 3 000 000 | пропало из выдачи | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 000 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом на фундаменте, хоз. Двор. В доме две комнаты плюс кухня, стеклопакеты. Рядом магазины, школа, транспорт. Остановка рядом с домом. Пешеходный тратуар). Участок ровный, сухой, прямоугольной формы). Рядом рыбалка, грибные места, сосновый бор. До Волги -матушки 20 минут на машине. На участке колодец.