Ленинградское ш., 69 км от МКАД
Надежда СНТ, Клин гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот., дерево.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 07.11.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Земля ≈74 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 446 тыс. → дом ≈2,55 млн ₽, 64 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 25 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,47 млн / целевая ≈2,23 млн / пессимист. ≈1,98 млн → от пессимистичной прибыль −1,07 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: септик; отопление — печь; в описании: скважина.
До ст. Покровка ≈6,6 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18938
Рейтинг 22/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 3.9 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 74 405 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 446 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 554 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 63 850 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Надеждино дп | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надеждино д. | 9 сот. | 600 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Надеждино д. | 9,5 сот. | 550 000 | 57 895 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 15 сот. | 1 250 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 8 сот. | 708 000 | 88 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ольховка дп | 10,4 сот. | 1 100 000 | 105 769 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Веста СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марино д. | 6 сот. | 690 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 750 / 60 958 / 91 133 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 473 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 349 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 226 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 072 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Стрелково д. | 40 м² | 8 сот. | 990 000 | 24 750 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ёлочка СНТ | 36,2 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 55 249 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Авангард СНТ | 39,8 м² | 8,4 сот. | 3 000 000 | 75 377 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ольховка дп | 36 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Династия КП | 36 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Советское СНТ | 40,6 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 91 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Раздолье СНТ | 39,7 м² | 6,2 сот. | 1 500 000 | 37 783 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Замятино д. | 37 м² | 4,4 сот. | 2 900 000 | 78 378 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Елизарово д. | 43,9 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 39 863 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.07.2026 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
нужно наводить порядок,жили пожилые люди,септик, скважина 150м,дом зимний, тёплый,дороги зимой чистят,на огороде есть и сезонная вода для полива,бани.