Ленинградское ш., 97 км от МКАД
Борки д., Клин гор. округ
Дом 78,5 м², участок 15 сот., 2018 год.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 08.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 67 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 462 тыс. → дом ≈2,54 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,57 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,74 млн / целевая ≈3,36 млн / пессимист. ≈2,99 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −38 %, ROI −27 %.
Коммуникации: отопление — есть.
До ст. Конаковский Мох ≈21 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18937
Рейтинг 15/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 78 % | 4.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 462 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 331 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борки д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Борки д. | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Борки д. | 15 сот. | 500 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Затеевка дп | 10,2 сот. | 355 000 | 34 804 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Затеевка дп | 12 сот. | 430 000 | 35 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Андрианково д. | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Соколовский Починок д. | 10 сот. | 200 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Андрианково д. | 10 сот. | 300 000 | 30 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Непейцино д. | 17 сот. | 1 300 000 | 76 471 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Соколовский Починок д. | 9,6 сот. | 241 000 | 25 104 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 78,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 570 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 48 240 / 53 526 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 737 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 550 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 363 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 990 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 130 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −27 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Борки д. | 75 м² | 19 сот. | 4 000 000 | 53 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Орлово СНТ | 80 м² | 10 сот. | 2 700 000 | 33 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Крупенино д. | 75 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Трехденево д. | 80,1 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 49 813 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Трехденево д. | 80,1 м² | 9 сот. | 3 990 000 | 49 813 | снято (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Удача СНТ | 74 м² | 10 сот. | 3 000 000 | 40 541 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Орлово д. | 70 м² | 15 сот. | 2 499 999 | 35 714 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Орлово д. | 70 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Кочергино д. | 79,4 м² | 14 сот. | 4 250 000 | 53 526 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.3 км | Кочергино д. | 79,4 м² | 13 сот. | 4 250 000 | 53 526 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 07.08.2026 | 3 000 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продaетcя дoм плoщадью 78.5 м2 на участке 15 cотoк. Постpоeн в 2018 гoду, Стены из шлaкoблoкoв, косметичeский peмонт. Фундамeнт-cплoшнaя монoлитная плитa. Санузел и душ в дoмe. Двухэтaжный дом: 1. Центpальным ХВС, 2. ГВС - газовый кoтeл, а тaкжe имеeт гaзoвoе отoплeние (бaтapeи eсть, рaзводку нe делали) Можно сделать через теплый пол отопление 3..Пристроена терраса. 4. Котел немецкий, двух контурный Вudеrus. 5. Есть сарай для хранение садового инвентаря. 6. Участок расположен в живописной местности с асфальтированной дорогой и удобной транспортной доступностью. 7. В 10 минутах езды находится школа, садик, Пятерочка, Дикси, 8. Земельный участок относится к категории ИЖС,. Разумный торг.