Ленинградское ш., 92 км от МКАД
Рогатино д., Клин гор. округ
Дом 57 м², участок 15 сот., щитовой.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 06.08.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Земля ≈51 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 762 тыс. → дом ≈2,24 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 45 тыс.–66 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,14 млн / целевая ≈2,83 млн / пессимист. ≈2,51 млн → от пессимистичной прибыль −1,08 млн ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — нет; свет — есть; в описании: газ, нет септика (туалет на улице).
До ст. Ямуга ≈14,3 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18936
Рейтинг 13/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 2 % | 0.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 762 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 238 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 263 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Аксеново д. | 40 сот. | 1 100 000 | 27 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Мужево д. | 30 сот. | 1 650 000 | 55 000 | снят (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Соково д. | 7,7 сот. | 600 000 | 77 922 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 800 000 | 53 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мужево д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Соково д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мужево д. | 15 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Соково д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | МАЖР СНТ | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Слобода д. | 20 сот. | 2 150 000 | 107 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 45 000 / 51 894 / 66 306 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 140 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 983 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 826 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 512 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 078 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Березовка СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 500 000 | 45 455 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Фестивальный СНТ | 60 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.8 км | Клинское СНТ | 60 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.9 км | Светлый КП | 73,9 м² | 9,5 сот. | 4 900 000 | 66 306 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в деревне Рогатино, Клинский район, Московская область, 110 км от МКАД. Тихое, зеленое место, рядом лес, грибы. Участок 15 соток оформлено, по факту 21 сотка, нa участке плодово-ягодные насаждения (яблони, сливы, смородина, крыжовник, малина...), уличный туалет, летний водопровод с технической водой (вода с мая пo сентябрь), счетчик в колодце, парковочное место для 2 авто, 2 хоз.блока для хранения инвентаря (один большой 3х6 с чердаком), душ, летняя кухня. Жилой дом 2 этажа, веранда, общей площади 57м2. Электричество, вода только летом, деревня газифицирована, прописки нет. Торг небольшой.