Ленинградское ш., 46 км от МКАД
Юбилейный-2 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., 2015 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 23.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 708 тыс. → дом ≈2,29 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 10 в 10 км, 49 тыс.–184 тыс. ₽/м², медиана 131 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈12,58 млн / целевая ≈11,32 млн / пессимист. ≈10,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈5,52 млн ₽, маржа 55 %, ROI 121 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈6,6 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18934
Рейтинг 73/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 63 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 77 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 65 % | 4.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 056 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 708 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 292 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 920 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Юбилейный СНТ | 24 сот. | 4 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хметьево д. | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Хметьево д. | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Надежда СНТ | 18 сот. | 2 200 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Луч СНТ | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Хметьево д. | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гигирево д. | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | в продаже 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гигирево д. | 12 сот. | 4 100 000 | 341 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гигирево д. | 5,3 сот. | 1 000 000 | 188 679 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гигирево д. | 5,3 сот. | 1 650 000 | 311 321 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 10 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 876 / 131 444 / 183 737 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 12 583 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 954 000 ₽ |
| продажа: целевая | 11 325 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 10 066 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 5 516 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 55 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 121 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 10 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.3 км | Алексеевское СНТ да: «санузел» + «мебелирован» | 100 м² | 6 сот. | 12 400 000 | 124 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Крот СНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 97 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 87 629 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Отдых СНТ да: «ванные» + «отделка» | 102,3 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 48 876 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | да: «ванные» + «отделка» | 99 м² | 6,5 сот. | 18 190 000 | 183 737 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | да: «санузла» + «под ключ» | 99 м² | 6,5 сот. | 18 190 000 | 183 737 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «ванные» + «евроремонт» | 100,2 м² | 6 сот. | 10 300 000 | 102 794 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | да: «санузла» + «под ключ» | 105 м² | 6,4 сот. | 18 082 000 | 172 210 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Редино д. да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 6 сот. | 12 500 000 | 138 889 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | да: «канализация в доме» + «ремонтом» | 104,9 м² | 6,4 сот. | 17 000 000 | 162 059 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Удача СНТ да: «санузел» + «мебелью» | 110 м² | 6,2 сот. | 9 500 000 | 86 364 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом тёплый, строили для себя ,все вопросы по телефону