Ленинградское ш., 82 км от МКАД
Лесная Поляна № 7 СНТ, Клин гор. округ
Дом 30 м², участок 5,5 сот., дерево, 2016 год.
Цена 3,05 млн ₽, снижали с 3,1 млн; первая цена 3 млн ₽ от 06.10.2025.
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Земля ≈67 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 369 тыс. → дом ≈2,68 млн ₽, 89 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,72 млн / целевая ≈1,54 млн / пессимист. ≈1,37 млн → от пессимистичной прибыль −1,72 млн ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Ямуга ≈1,9 км по прямой; до МКАД 82 км, на машине ≈1 ч 14 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18926
Рейтинг 16/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 15 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 26 % | 5.5 |
| торг | 5 | 11 % | 0.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 14 % | 1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 67 137 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 369 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 681 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 89 367 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лесник СНТ | 24,7 сот. | 1 500 000 | 60 729 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ямуга пос. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ямуга пос. | 28,6 сот. | 5 800 000 | 202 797 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесник СНТ | 16 сот. | 1 500 000 | 93 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лесник СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Олимп СНТ | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Садовники СНТ | 7,3 сот. | 1 700 000 | 232 877 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химки СНТ | 6,2 сот. | 400 000 | 64 516 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ямуга СНТ | 8 сот. | 3 500 000 | 437 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 737 / 58 362 / 84 423 |
| цена объекта | 3 050 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 592 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 716 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 630 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 544 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 373 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 719 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6 км | Мираж СНТ | 31 м² | 8 сот. | 1 725 000 | 55 645 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеленоградец СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 61 667 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бирево СНТ | 33 м² | 5,5 сот. | 1 550 000 | 46 970 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Лесная Дача СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 45 714 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель-2 СНТ | 38 м² | 5 сот. | 1 700 000 | 44 737 | снято (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Зеленоградец СНТ | 28,5 м² | 8 сот. | 1 850 000 | 64 912 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Бирево СНТ | 35,2 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 61 080 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Мичуринец СНТ | 26 м² | 8 сот. | 2 195 000 | 84 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Праслово д. | 25 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 140 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Комарово сад. уч. | 21,8 м² | 6 сот. | 655 000 | 30 046 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.10.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 3 100 000 (+100 000) | история площадки |
| 11.05.2026 | 3 050 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 050 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
дом построен 7 лет назад.отделка сайдинг,крыша металочерепица. 1 эт.: прихожая, спальня, кухня-столовая, душ. 2 эт. -спальня.Вода-летний водопровод,с 1 мая по 31сентября. В СНТ сезонный магазин. пруд. круглогодичная охрана.