Ленинградское ш., 54 км от МКАД
Книга СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 100 м², участок 8,7 сот., дерево.
Цена 3,1 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 65 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 8,7 сот. = 1,11 млн → дом ≈1,99 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 69 тыс.–90 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,8 млн / целевая ≈7,02 млн / пессимист. ≈6,24 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,91 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; отопление — есть; в описании: печь, баня, нет септика (туалет на улице).
До ст. Головково ≈3,3 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18922
Рейтинг 68/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 90 % | 5.5 |
| участок | 5 | 43 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 57 % | 8.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 593 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 110 000 ₽ (8,7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 900 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лайнер СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Рябинка СНТ | 8,1 сот. | 1 400 000 | 172 839 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 2-я Смирновка пос. | 14,3 сот. | 3 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Лотос СНТ | 8,1 сот. | 1 000 000 | 123 457 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Данко СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 69 444 / 77 435 / 90 323 |
| цена объекта | 3 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 635 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 803 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 023 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 242 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 907 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.9 км | Заречье СНТ да: «санузел» + «мебели» | 94 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 74 468 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «ремонте» | 93 м² | 8,5 сот. | 8 400 000 | 90 323 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Емеля дп да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 8,5 сот. | 8 683 400 | 80 402 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Давыдково д. да: «ванной» + «ламинат» | 90 м² | 8 сот. | 6 250 000 | 69 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 3 100 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 100 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача в "СНТ Книга " участок 8,7 соток , электроснабжение 5 кВт, дом 100 м.кв. 2 этажа жилых , третий этаж чердачное помещение , первый этаж :гостиная , две спальни , небольшая кухня , большой камин , второй этаж :гостиная и по бокам две спальни , фундамент ленточный . Второй дом -сруб 60 м. кв. Первый этаж гостиная со спальней и кухонным уголком , камин . Второй этаж 1 спальня , камин , фундамент ленточный. Санузел на улице , вода в дом не заведена , разведён летний водопровод по участку и снт для полива .Баня- предбанник с печкой , также на участке железный гараж , вольер для собак , дровница . Тихое ,спокойное месторасположение, рядом находится магазин .