Ленинградское ш., 47 км от МКАД
Талаево д., Солнечногорск гор. округ
Дом 52 м², участок 6 сот., кирпич, 1995 год.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 01.10.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈286 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,72 млн → дом ≈1,49 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 48 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,93 млн / целевая ≈3,54 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль −616 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −16 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈4,2 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18912
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 14.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 5.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 285 795 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 715 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 485 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 558 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Талаево д. | 3 сот. | 1 290 000 | 430 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 6 500 000 | 650 000 | в продаже 07.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1 км | Дубинино д. | 10 сот. | 3 250 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дубинино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.09.2018 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 44 сот. | 19 500 000 | 443 182 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 15 сот. | 9 500 000 | 633 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 12 сот. | 8 500 000 | 708 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | 14 сот. | 10 500 000 | 750 000 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Редино д. | 4,4 сот. | 1 200 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Редино д. | 7,5 сот. | 1 750 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 444 / 75 000 / 110 849 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 930 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 734 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 537 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 144 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -616 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.9 км | 50,2 м² | 6,5 сот. | 5 500 000 | 109 562 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Редино д. | 58 м² | 6,5 сот. | 2 960 000 | 51 034 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | № 2 ЦМИС СНТ | 53,3 м² | 7,9 сот. | 3 950 000 | 74 109 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 2 180 000 | 48 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Талаево д. | 42,4 м² | 7,9 сот. | 4 700 000 | 110 849 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Березки СНТ | 55 м² | 6,4 сот. | 3 999 999 | 72 727 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Терехово д. | 48 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Слободка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 83 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | 60 м² | 7 сот. | 13 000 000 | 216 667 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.5 км | Металлург-2 СТ | 58 м² | 6 сот. | 4 650 000 | 80 172 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом 52 кв.м. с участком 6 соток. Дом кирпичный, с железобетонными перекрытия. Отопление электрическое. Электричество 15 кВт. Участок расположен на краю СНТ, рядом с прудом. Транспортная доступность: 40 км от МКАД, 1 км от Ленинградского шоссе. 1 взрослый собственник, быстрый выход на сделку.