Ленинградское ш., 58 км от МКАД
Энергия СНТ, Химки гор. округ
Дом 69,5 м², участок 6,8 сот., дерево.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 23.09.2026.
Рейтинг 53/100 · уверенность 59 %
Земля ≈139 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 943 тыс. → дом ≈1,86 млн ₽, 27 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 54 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,68 млн / целевая ≈5,11 млн / пессимист. ≈4,54 млн → от пессимистичной прибыль ≈971 тыс. ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: печь, скважина.
До ст. Головково ≈2,8 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №18907
Рейтинг 53/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 23.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 38 % | 5.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 138 637 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 943 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 857 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 719 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Ожогино д. | 6,3 сот. | 1 000 070 | 158 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Энергия СНТ | 6,3 сот. | 1 150 000 | 182 540 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Головково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Головково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково д. | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково д. | 45,1 сот. | 9 010 000 | 199 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково д. | 19 сот. | 1 408 960 | 74 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Головково д. | 11 сот. | 1 600 000 | 145 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Озеро СНТ | 7,9 сот. | 1 700 000 | 215 190 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 190 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 521 / 79 344 / 122 222 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 676 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 392 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 108 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 541 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 971 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Емеля дп да: «ванная» + «ремонта» | 72 м² | 7 сот. | 6 039 344 | 83 880 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 71 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 6,5 сот. | 5 386 118 | 74 807 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 7 сот. | 8 800 000 | 122 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.09.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.10.2026 | 3 200 000 (+200 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 2 800 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 800 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 3 200 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Двухэтажный деревянный дом с тремя спальнями, кухней и верандой. На участке отдельный домик с ванной и комнаткой, мастерская и туалет (торфяной). Дом обогревается двухэтажной печью с плитой, "вечный" дровник за забором в лесу. Вода из скважины на