Ленинградское ш., 39 км от МКАД
Полянка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 56 м², участок 9,5 сот., щитовой, 2014 год.
Цена 3,4 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 23.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 71 %
Земля ≈204 тыс. ₽/сот. × 9,5 сот. = 1,94 млн → дом ≈1,46 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 36 тыс.–104 тыс. ₽/м², медиана 73 тыс.
Ремонт ≈1,12 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,13 млн / целевая ≈3,72 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −706 тыс. ₽, маржа −21 %, ROI −18 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Поварово III ≈2,6 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18883
Рейтинг 38/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 50 % | 3 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 203 902 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 937 000 ₽ (9,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 463 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Новинки с. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новинки с. | 11,8 сот. | 1 770 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 12,6 сот. | 1 891 500 | 150 119 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новинки с. | 8 сот. | 1 660 000 | 207 500 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полянка СНТ | 7 сот. | 2 100 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 790 000 | 223 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новинки ДНТ | 8 сот. | 1 965 000 | 245 625 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новинки ДНТ | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новинки ДНТ | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 120 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 696 / 73 412 / 104 444 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 130 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 924 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 717 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 304 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Сокольники СНТ | 56 м² | 10 сот. | 3 800 000 | 67 857 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Пищевик СНТ | 55 м² | 5,5 сот. | 2 400 000 | 43 636 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 104 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Овсянниково д. | 56 м² | 6,5 сот. | 1 999 000 | 35 696 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Энтузиаст СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 71 111 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | 48 м² | 12 сот. | 4 600 000 | 95 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.8 км | Тебеньки СЭМЗ СНТ | 70 м² | 7 сот. | 5 300 000 | 75 714 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Русь СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Дубрава СНТ | 65 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 92 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Повадино д. | 40 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 01.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.05.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 28.05.2026 | 3 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 3 500 000 (−250 000) | история площадки |
| 16.08.2026 | 3 400 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается ухоженный, ровный участок 9,5 соток с домом 56 кв.м находится в живописном месте, рядом с СНТ есть небольшой пруд. Участок расположен крайний к лесу. Колодец 10 колец с насосом, электричество, металлический контейнер для хранения хоз. инвентаря. Асфальтированная дорога до поворота на участок. Показ в удобное время. от ж/д Поварово 30 минут пешком.