Ленинградское ш., 56 км от МКАД
Вельево д., Солнечногорск гор. округ
Дом 40 м², участок 8,2 сот., дерево.
Цена 3,45 млн ₽; цена не менялась с 18.07.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈118 тыс. ₽/сот. × 8,2 сот. = 966 тыс. → дом ≈2,48 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈2,93 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,29 млн → от пессимистичной прибыль −438 тыс. ₽, маржа −13 %, ROI −12 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈9,3 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18880
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 12.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 2.8 |
| участок | 5 | 38 % | 2.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 117 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 966 000 ₽ (8,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 484 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 100 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Заря СНТ | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельево д. | 15 сот. | 1 700 000 | 113 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 27.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Вельево д. | 9,6 сот. | 1 800 000 | 187 500 | в продаже 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Подолино-Б СНТ | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заря СНТ | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Подолино-В СНТ | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Мотор СНТ | 16 сот. | 2 500 000 | 156 250 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 50 лет Победы СНТ | 7,8 сот. | 670 000 | 85 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вельево д. | 7,9 сот. | 800 000 | 101 266 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 000 / 95 556 / 210 426 |
| цена объекта | 3 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 932 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 118 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 912 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 706 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -438 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −12 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Тимоново д. | 40,5 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 88 889 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Сенеж-7 СНТ | 40,7 м² | 6,1 сот. | 2 100 000 | 51 597 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Калина СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Подолино-А СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | 50 лет Победы СНТ | 47 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 138 298 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Вертлино д. | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Солнечное СНТ | 35 м² | 7,4 сот. | 2 804 000 | 80 114 | снято (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Тимоново д. | 34 м² | 9 сот. | 7 000 000 | 205 882 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесные Хутора СНП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.07.2026 | 3 450 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 450 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается в д. Вельево СНТ Автомобилист 1-ый дом 40 м 2 на участке 8.2 сот . Дом деревянный для летнего проживания , участок огорожен деревянным забором и металлопрофилем .