Новорязанское ш., 69 км от МКАД
Ачкасово с., Воскресенск гор. округ
Дом 55 м², участок 5,3 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, поднимали с 2,6 млн; первая цена 2,6 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Земля ≈104 тыс. ₽/сот. × 5,3 сот. = 552 тыс. → дом ≈2,25 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 64 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,68 млн / целевая ≈3,31 млн / пессимист. ≈2,94 млн → от пессимистичной прибыль −536 тыс. ₽, маржа −18 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Цемгигант ≈2 км по прямой; до МКАД 69 км, на машине ≈1 ч 24 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1888
Рейтинг 15/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 44 % | 8.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 12 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 104 205 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 552 000 ₽ (5,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 248 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Ачкасово с. | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 125 000 | 102 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ачкасово с. | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 1 790 000 | 73 061 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Пенсионер СНТ | 5,1 сот. | 850 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 24,5 сот. | 2 290 000 | 93 469 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 11 сот. | 1 300 000 | 118 182 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ачкасово с. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 64 322 / 66 500 / 71 000 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 680 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 312 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 944 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -536 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | да: «санузел» + «ремонтом» | 58,3 м² | 5,7 сот. | 3 750 000 | 64 322 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Перхурово СНТ да: «санузел» + «отделка» | 60 м² | 5,1 сот. | 3 990 000 | 66 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Химик 5 СТ да: «санузел» + «ремонтом» | 50 м² | 5,6 сот. | 3 550 000 | 71 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 2 600 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 2 800 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дом 55 кв. М. В селе Ачкасово. Площадь участка 532 кв. М. Рядом находится лес и протекает река Москва. Село большое. В селе есть амбулатория, церковь 18 века, интересные исторические постройки, школа, магазин, остановка общественного транспорта Дом построен по каркасной технологии из пиломатериала камерной сушки, окна- пластиковые, двухкамерные. Дом оформлен как жилой. Никто не прописан. Прописка возможна сразу после покупки. В доме две изолированные комнаты, кухня, санузел, прихожая. К дому ведёт асфальтированная дорога, что обеспечивает круглогодичный подъезд. Электричество подключено 15 квт, заведено в дом. Газ по границе с участком. В пешей доступности автобусная остановка. Дом продаётся без внутренней отделки, на фото пример возможной отделки. Дом официально зарегистрирован, присвоен адрес, участок размежеван. Один взрослый собственник. Документы готовы к сделке. Звоните!