Ленинградское ш., 31 км от МКАД
Эфир СНТ, Химки гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., каркас, 1998 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,4 млн; первая цена 4,4 млн ₽ от 16.07.2026.
Рейтинг 45/100 · уверенность 70 %
Земля ≈501 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,01 млн → дом ≈491 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 42 тыс.–101 тыс. ₽/м², медиана 78 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,06 млн / целевая ≈4,55 млн / пессимист. ≈4,05 млн → от пессимистичной прибыль −188 тыс. ₽, маржа −5 %, ROI −4 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); отопление — печь.
До ст. пл. 128 км ≈1,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18874
Рейтинг 45/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 19 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 13.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 501 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 009 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 491 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 221 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Исток СТ | 8,1 сот. | 4 490 000 | 554 321 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Исток СНТ | 8,3 сот. | 4 490 000 | 540 964 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Жилино с. | 4,3 сот. | 650 000 | 151 163 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино с. | 5,5 сот. | 2 700 000 | 490 909 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Жилино СНТ | 24,7 сот. | 12 490 000 | 505 668 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вережи-Жилино СНТ | 12 сот. | 6 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 8,8 сот. | 4 900 000 | 556 818 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Вережи-3 СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покров СНТ | 6,4 сот. | 3 450 000 | 539 062 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Покров СНТ | 7,3 сот. | 3 950 000 | 541 096 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 991 / 78 003 / 100 694 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 806 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 553 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 047 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -188 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −5 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 11.5 км | 50 м² | 8,4 сот. | 10 500 000 | 210 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 10 км | Радумля пгт | 72 м² | 9 сот. | 7 250 000 | 100 694 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Недра СНТ | 70 м² | 6,1 сот. | 5 600 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | 63,8 м² | 7 сот. | 5 100 000 | 79 937 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 15.4 км | Михайловка д. | 64,1 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 78 003 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.7 км | Ярцево СНТ | 64,3 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 41 991 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Некрасовский пгт | 75 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 62 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.9 км | Луч СНТ | 76 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 61 842 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.6 км | Искра СНТ | 56,3 м² | 7,9 сот. | 4 500 000 | 79 929 | снято (цена объявления) 09.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.2 км | Стрела СТ | 86,6 м² | 6 сот. | 6 700 000 | 77 367 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.07.2026 | 4 400 000 | история площадки |
| 27.07.2026 | 4 200 000 (−200 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 4 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 3 900 000 (−100 000) | история площадки |
| 03.09.2026 | 3 800 000 (−100 000) | история площадки |
| 08.09.2026 | 3 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.09.2026 | 3 600 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.09.2026 | 3 500 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается жилая летняя дача в хорошем СНТ, от Зеленограда всегда без пробок. Дом часть из пеноблока, часть каркас. На первом этаже кухня, столовая, гостиная, гостевая спальня, летняя веранда. На втором две комнаты. Туалет на улице, вода в кухне от летнего водопровода. Прямой договор с Мосэнергосбытом на электричество. Ухоженный участок, на участке сарай, туалет, теплица. Много цветов, две яблони, терн, грядки. Место для парковки двух машин. На территории СНТ пруд для купания и рыбалки.