Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Городец с., Коломенский гор. округ
Дом 44,2 м², участок 12 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 12.07.2025.
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 570 тыс. → дом ≈2,73 млн ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈584 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −676 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
Коммуникации: вода — есть; газ — по границе; в описании: печь, баня.
До ст. Луховицы ≈7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1887
Рейтинг 11/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 20 % | 1.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 62 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 47 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 570 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 730 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 61 765 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Городец с. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Городец с. | 19,3 сот. | 1 100 000 | 56 995 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Городец с. | 27 сот. | 2 700 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Городец с. | 25 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Пирочи СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Негомож д. | 6 сот. | 280 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сосновый Бор СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Сосновый Бор СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Негомож д. | 8 сот. | 650 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Дединово с. | 19 сот. | 699 000 | 36 789 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 584 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 938 / 74 710 / 104 701 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 391 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 221 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 052 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 713 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -676 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Пирочи СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 250 000 | 72 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Пирочи-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 100 000 | 68 889 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | 44,4 м² | 8,6 сот. | 4 300 000 | 96 847 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.5 км | Подосинки д. | 45,4 м² | 7,5 сот. | 1 450 000 | 31 938 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 46,6 м² | 10 сот. | 4 590 000 | 98 498 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.1 км | Дединово с. | 50,8 м² | 7 сот. | 2 350 000 | 46 260 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Подосинки д. | 46,8 м² | 12 сот. | 4 900 000 | 104 701 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Зарудня д. | 42,1 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 77 197 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Маливо с. | 48 м² | 12 сот. | 4 990 000 | 103 958 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дединово с. | 36 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 37 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 27.08.2025 | 3 400 000 (−300 000) | история площадки |
| 11.01.2026 | 3 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Московская область, Коломенский район, с. Городец. Продается участок 12 соток на котором есть строения: дом, баня, бытовка, хозблок. Дом-общая пл. 44.2 кв. М, К/Щ,1-этажный, блочный фундамент, подведен свет, вода, канализация-выгребная яма, газ по границе участка. Баня 40 кв. М из блока (утеплен), крыша-оцинкованное железо, фундамент-монолитная утепленная плита, окна Пвх, металлическая дверь, снаружи-обшит сайдингом, внутри-вагонка, пол-доска+кафель, большая парилка с дровяной печью. Коммуникации: свет, вода. Металлический хозблок 15 кв. М. Для хранения садового инвентаря и других принадлежностей. Участок полностью огорожен, есть въездные ворота, замечательный подъезд с центральной дороги. Отличное расположение дома, круглогодичный асфальтированный подъезд. Рядом автобусная остановка, мaгaзин, аптeкa, шкoлa, рядoм рeкa "Oкa" и лес, до г. Коломна(12 км). Адрес офиса АН, Гарантия: г. Озеры, Советский пер., дом 3 (здание Щербакова). Г. Зарайск, ул. Мерецкого, д.23, ТЦ "Вертикаль", офис 307 (3 этаж). Г. Москва, ул. Гастелло, дом 41(2 этаж).