Ленинградское ш., 80 км от МКАД
Комарово КП, Клин гор. округ
Дом 35 м², участок 9 сот., дерево, 2024 год.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,35 млн; первая цена 4,35 млн ₽ от 01.10.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Земля ≈211 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,9 млн → дом ≈1,6 млн ₽, 46 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 40 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,99 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,18 млн ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Румянцево ≈17,2 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18866
Рейтинг 17/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 45 % | 3.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 211 080 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 900 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 45 714 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Радости Парк 1 ДНП | 12,2 сот. | 2 750 000 | 225 410 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Радости Парк 1 ДНП | 19,3 сот. | 4 079 334 | 211 364 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поджигородово д. | 17,3 сот. | 3 658 936 | 211 499 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поджигородово д. | 32,5 сот. | 6 865 787 | 211 255 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радости Парк 1 ДНП | 9,1 сот. | 1 913 970 | 210 326 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радости Парк 1 ДНП | 10,7 сот. | 2 258 316 | 211 058 | снят (цена объявления) 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поджигородово д. | 12,2 сот. | 2 300 000 | 188 525 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Поджигородово д. | 19,7 сот. | 4 159 610 | 211 148 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поджигородово д. | 9 сот. | 12 900 000 | 1 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Поджигородово д. | 7,5 сот. | 14 800 000 | 1 973 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 863 / 96 256 / 119 600 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 991 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 841 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 692 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 393 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 182 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Зыково д. | 38 м² | 7,5 сот. | 1 899 999 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Барское-Мелечкино д. | 40 м² | 12 сот. | 4 200 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 3 195 700 | 118 359 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Коськово д. | 25 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 119 600 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Акатово д. | 43 м² | 8 сот. | 2 750 000 | 63 953 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Елизарово д. | 43,9 м² | 9 сот. | 1 750 000 | 39 863 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Дьяково д. | 45 м² | 9 сот. | 16 700 000 | 371 111 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Южное Якунино дач. уч. | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Украинка д. | 45,4 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 92 511 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.10.2026 | 4 350 000 | история площадки |
| 07.10.2026 | 3 900 000 (−450 000) | история площадки |
| 20.10.2026 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 8.98 соток. 50:03:0050380:3240 На участке стоит баня-бочка 4х2м Дом 7х5 1 этаж: Спальня Спальня Кухня Санузел Мансарда: Летняя спальня 3х5 Электричество на столбе. Строил на генираторе, не пользовался. Участок сухой, ровный. Сепиик 3 куба Колодец 14 колец. Оборудование для подводки в дом куплено. Документы все в порядке, на руках. *Один взрослый собственник. *Дороги в зимнее время чистят. *Возможно круглогодичное проживание. *Регистрация по окончанию строительства. *Интернет. В радиусе 5-15минут на машине куча магазинов, строительные и продуктовые. Очень тихо и спокойно. Молочная, мясная ферма в 500 метрах. Участок правильной формы, огорожен забором (профлист) Посёлок огорожен, на въезде шлагбаум, посторонних нет. Не агентство. Собственник.