Ленинградское ш., 51 км от МКАД
Обухово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 75 м², участок 6 сот.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.09.2026.
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Земля ≈492 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,96 млн → дом ≈545 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 25 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,3 млн / целевая ≈2,97 млн / пессимист. ≈2,64 млн → от пессимистичной прибыль −1,84 млн ₽, маржа −70 %, ROI −41 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈5,6 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18865
Рейтинг 34/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 94 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 492 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 955 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 545 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 267 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Обухово д. | 9 сот. | 3 600 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кривцово д. | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Обухово д. | 6 сот. | 2 100 000 | 350 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кривцово д. | 7 сот. | 5 500 000 | 785 714 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Кривцово д. | 6,3 сот. | 3 200 000 | 507 936 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кривцово д. | 20 сот. | 9 800 000 | 490 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кривцово д. | 4 сот. | 3 200 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кривцово д. | 6 сот. | 3 100 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кривцово д. | 8 сот. | 3 999 999 | 500 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Кривцово д. | 14,8 сот. | 8 500 000 | 574 324 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 25 000 / 46 506 / 60 150 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 296 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 131 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 966 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 637 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 838 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −70 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5 км | Истра СНТ | 80 м² | 9 сот. | 2 000 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Энергия СНТ | 80 м² | 6,5 сот. | 3 400 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | МЭЛЗ СНТ | 70 м² | 8,3 сот. | 2 390 000 | 34 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.5 км | Авангард СНТ | 75 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Маяк СНТ | 64 м² | 6,5 сот. | 2 890 000 | 45 156 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Заречье СНТ | 66,5 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 60 150 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Союз СНТ | 80 м² | 8 сот. | 4 500 000 | 56 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.1 км | Лужок СНТ | 75 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 57 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Энергетик СНТ | 70 м² | 9 сот. | 3 350 000 | 47 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Выстрел СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 999 999 | 57 143 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.09.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpoдаетcя жилoй дом площадью 75 м2 на участкe прaвильной формы плрщaдью 6 cотoк (зeмли нaceлeнныx пунктов). Из дома выxoд в гaрaж, площадь гaража 45 м2. Планиpoвка: куxня-гостинaя, жилaя комнатa, cанузел. Инженеpные коммуникaции: электричеcтво, вoда из кoлодцa, кaнализaция.Учacтoк oгоpожен капитaльным забopoм.Дoм pacположен в тихом, экологически чистом районе.Также на участке расположены: плодовые деревья, кустарники летний дом металлический гараж.Круглогодичный подъезд к участку.Дороги зимой чистят.Соседи доброжелательные.Инфраструктура развита: рядом множество супермаркетов, кафе, остановка общественного транспорта, храм.В собственности более 5 лет, полная стоимость в договоре курли-продажи.Приглашаю на просмотр.Звоните расскажу подробнее и организую встречу.