Объект №1886 · дом · в продаже

Новорязанское ш., 89 км от МКАД
Апраксино д., Коломенский гор. округ
Дача 25 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 600 тыс. ₽; цена не менялась с 25.08.2026.
Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %
Земля ≈99 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 692 тыс. → дом −92 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 17 тыс.–95 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈510 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,39 млн / целевая ≈1,25 млн / пессимист. ≈1,11 млн → от пессимистичной прибыль ≈204 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Кудрявцево ≈5,4 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1886

Рейтинг 35/100 · уверенность 58 %

Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.

Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.

Оценки по фото и описанию (1-10)

оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном

Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.

Земля и цена дома

Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:

Экономика

Аналоги

выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:

История цены

Объявления (площадки)

События

Описание

Продаётся ухоженная дача, которая не требует вложений в сад  всё уже сделано. В 10 минутах от Коломны. Инфраструктура: Асфальт до Снт, заезд удобный с двух сторон. Первая линия (свет, воздух, никаких глухих заборов). В доме свет, вода летняя. Рядом родник  вода круглый год. Магазин и остановка  500 м пешком. Плодовые (взрослые, плодоносят): Яблони: летние и зимние. Груши. Вишня, черешня. Кустарники: смородина (чёрная и красная), крыжовник, малина (2 сорта  обычная и ремонтантная). Цветы-многолетники (уже цветут): Розы (3 вида), гортензии, хосты, лилейники, ирисы, пионы  клумбы продуманы так, что цветение не прекращается. Плюсы для покупателя: Не ждать 5 лет  урожай ваш в первый сезон. Не тратиться на саженцы и посадку  всё зрелое. Экономия на покупной воде и ягодах. Покупка возможна с использованием всех видов расчета. ( мат. Капитал не подходит). На все интересующие вопросы, отвечу по телефону. С уважением, Светлана Николаевна.