Ленинградское ш., 71 км от МКАД
Клин-2 СНТ, Клин гор. округ
Дом 100 м², участок 6 сот., 2024 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 5,2 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 07.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 73/100 · уверенность 62 %
Земля ≈158 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 947 тыс. → дом ≈1,55 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 44 тыс.–122 тыс. ₽/м², медиана 81 тыс.
Ремонт ≈2 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,34 млн / целевая ≈7,51 млн / пессимист. ≈6,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,55 млн ₽, маржа 38 %, ROI 62 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Клин ≈2,7 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18859
Рейтинг 73/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 6 (разброс ₽/м² 1 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 70 % | 10.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 157 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 947 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 553 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 530 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 11 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Агротранс СНТ | 6 сот. | 850 000 | 141 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 12 сот. | 1 950 000 | 162 500 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Агротранс СНТ | 35 сот. | 1 250 000 | 35 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Агротранс СНТ | 8 сот. | 1 250 000 | 156 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Праслово д. | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Праслово д. | 7 сот. | 1 750 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 9 сот. | 1 800 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Праслово д. | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 8,5 сот. | 1 700 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 81 478 / 121 978 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 344 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 927 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 510 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 675 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 550 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 62 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 635 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | да: «санузел» + «теплый пол» | 104,4 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 322 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | сохраненная копия |
| 8.2 км | Другая Жизнь КП да: «санузел» + «теплый пол» | 104 м² | 6,6 сот. | 8 490 000 | 81 635 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | да: «сан узел» + «мебель» | 91 м² | 6 сот. | 11 100 000 | 121 978 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Спутник СНТ да: «душевая кабина» + «мебель» | 96 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Опалево д. да: «санузел» + «теплый пол» | 106 м² | 6 сот. | 8 550 000 | 80 660 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Венеция СНТ да: «ванные» + «мебель» | 90,6 м² | 6 сот. | 2 590 000 | 28 587 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.11.2025 | 4 500 000 | история площадки |
| 02.02.2026 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 10.02.2026 | 3 500 000 (−800 000) | история площадки |
| 20.02.2026 | 4 700 000 (+1 200 000) | история площадки |
| 21.06.2026 | 5 200 000 (+500 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 4 500 000 (−700 000) | история площадки |
| 18.10.2026 | 3 100 000 (−1 400 000) | история площадки |
| 31.10.2026 | 2 500 000 (−600 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
строил для себя из дорогих материалов , глубина сваи 4,5 м п , второй дом по соседству живет сестра