Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Комлево д., Коломенский гор. округ
Дача 81 м², участок 30 сот., брус.
Цена 900 тыс. ₽, снижали с 1,1 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 16.10.2026.
Рейтинг 56/100 · уверенность 44 %
Земля ≈35 тыс. ₽/сот. × 30 сот. = 1,06 млн → дом −163 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 50 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,42 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; свет — есть; в описании: печь.
До ст. Щурово ≈16,9 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈2 ч 03 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1884
Рейтинг 56/100 · уверенность 44 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 2 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 38 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 3.6 |
| торг | 5 | 100 % | 10.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 10.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 25.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 5.3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 35 417 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 063 000 ₽ (30 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −163 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 012 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Комлево д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Комлево д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сурино д. | 13,2 сот. | 500 000 | 37 879 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Комлево д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сурино д. | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Русилово СНТ | 7,6 сот. | 300 000 | 39 474 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Макшеево с. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Зарудня д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зарудня д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Зарудня д. | 23 сот. | 2 130 000 | 92 609 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 81 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 420 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 857 / 63 930 / 78 003 |
| цена объекта | 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 765 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.4 км | Лазаревка СНТ | 70 м² | 18 сот. | 3 490 000 | 49 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.1 км | Любичи с. | 64,1 м² | 16,8 сот. | 5 000 000 | 78 003 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 16.10.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 20.10.2026 | 900 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Только для реальных покупателей! Полный адрес: Московская область, Коломенский район, деревня Комлево, дом 39. Дом: Одноэтажный. Общая площадь 81 м2. Веранда 30 м2. Печь и камин. Электричество, скважина, вода. Участок: Общая площадь почти 30 соток. 10 соток огорожено. На участке есть домик. Рядом озеро и источники минеральной воды. Отличное место для отдыха на природе. Пишите для подробностей и просмотра!