Ленинградское ш., 89 км от МКАД · земля с домом
Решетниково пос., Клин гор. округ
Дом 75 м², участок 12 сот., дерево.
Дом по описанию: «На участке садовый деревянный дом, 75 кв.м.»
Цена 352 тыс. ₽; цена не менялась с 18.09.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 13 раз).
Рейтинг 74/100 · уверенность 52 %
Земля ≈31 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 368 тыс. → дом −16 тыс. ₽, −213 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 38 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 60 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈299 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,03 млн / целевая ≈3,63 млн / пессимист. ≈3,23 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,43 млн ₽, маржа 44 %, ROI 79 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈5,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18830
Рейтинг 74/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 75 % | 4.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 30 639 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 368 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −16 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −213 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Решетниково пос. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Саньково д. | 11,5 сот. | 250 000 | 21 739 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Саньково д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Саньково д. | 8,5 сот. | 800 000 | 94 118 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Саньково д. | 12 сот. | 420 000 | 35 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авионика СНТ | 12 сот. | 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Авионика СНТ | 8 сот. | 250 000 | 31 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чернобыль СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авионика СНТ | 11,5 сот. | 350 000 | 30 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лесное СНТ | 18 сот. | 510 000 | 28 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 75 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 801 / 60 390 / 102 757 |
| цена объекта | 352 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 299 200 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 031 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 829 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 628 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 225 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 425 800 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 79 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Шипулино д. | 72 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 73 611 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Весна СНТ | 54,4 м² | 16 сот. | 5 590 000 | 102 757 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Мираж СНТ | 58,2 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 37 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Ловцово д. | 53 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 47 170 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 352 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Циан | 352 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок. 12 соток. На участке садовый деревянный дом, 75 кв.м. Продаем еще 2 прилегающих участка. Лес, свежий воздух.