Ленинградское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Рыгино-1 СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 48 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Участок 8 соток плюс дом 48кв. М. Сад, кусты, баня.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 19.11.2025.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 69/100 · уверенность 55 %
Земля ≈111 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 885 тыс. → дом ≈615 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 98 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,8 млн / целевая ≈4,32 млн / пессимист. ≈3,84 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,7 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Подсолнечная ≈10,9 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18812
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 1.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
| ₽/сотку земли рядом | 110 603 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 885 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 615 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 812 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рыгино-1 СНТ | 16 сот. | 2 100 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рыгино д. | 12,8 сот. | 1 400 000 | 109 375 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Валдай СНТ | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рысь СНТ | 12,9 сот. | 1 500 000 | 116 279 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рысь СНТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Рысь СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 30.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-2 СТ | 8 сот. | 1 100 000 | 137 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ветеран-2 СТ | 7 сот. | 800 000 | 114 286 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Валдай СНТ | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СТ | 6,7 сот. | 6 900 000 | 1 029 851 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 426 / 98 000 / 138 298 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 556 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 316 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 837 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 702 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Ветеран-2 СТ | 47 м² | 8 сот. | 1 900 000 | 40 426 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | 50 лет Победы СНТ | 47 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 138 298 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Вельево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 110 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заря СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Лесные Хутора СНП | 50 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 44 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Подолино-А СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Луч СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 850 000 | 77 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Сенежское СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 66 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Надежда СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 1 500 000 | история площадки |
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| когда | что | цена |
|---|
Участок 8 соток плюс дом 48кв. М. Сад, кусты, баня.