Ленинградское ш., 96 км от МКАД · земля с домом
Елгозино д., Клин гор. округ
Участок 20 сот.
Дом по описанию: «Продаётся участок 20 соток в живописном месте с видом и выходом в парк в д.Елгозино ,Свет 15 кв ,на участке домик дачный ,плодовые деревья...Продажа напрямую…»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 04.11.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 32 % · по фото: дом 2, участок 5, окружение 8, WOW 4
Земля ≈28 тыс. ₽/сот. × 20 сот. = 565 тыс. → дом ≈935 тыс. ₽, 62 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 12 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈300 тыс. ₽; дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Высоково ≈21,3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18809
Рейтинг 33/100 · уверенность 32 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 94 %); данные есть по 49 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | 33 % | 5.6 |
| дом | 5 | 11 % | 0.9 |
| сад | 5 | 44 % | 3.7 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 8.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 13 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | ветхий сарай, скорее всего под снос |
| участок и сад | 5 | участок скошен, есть плодовые деревья |
| окружение | 8 | живописное место, выход в парк |
| WOW | 4 | большой участок с хорошим потенциалом локации |
Выгодный участок с отличным окружением, но дом требует полного сноса и постройки нового. модель max-code, фото: 4, 08.11 23:58
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 28 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 565 000 ₽ (20 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 935 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 62 333 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елгозино д. | 25 сот. | 450 000 | 18 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Елгозино д. | 8,7 сот. | 260 100 | 29 897 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елгозино д. | 30 сот. | 650 000 | 21 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елгозино д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елгозино д. | 12,6 сот. | 1 200 000 | 95 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елгозино д. | 15 сот. | 550 000 | 36 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елгозино д. | 10 сот. | 280 000 | 28 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елгозино д. | 30 сот. | 870 000 | 29 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елгозино д. | 30 сот. | 1 100 000 | 36 667 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елгозино д. | 25 сот. | 1 230 000 | 49 200 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 27 084 / 41 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
| экономика не посчитана | дом 15 м² меньше 40 м² — цена в основном за землю, экономику по ₽/м² дома не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.6 км | Высоковские Дачи КП | 16 м² | 20 сот. | 200 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.5 км | Чернобыль СНТ | 12 м² | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 04.11.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 500 000 |
Описание
Продаётся участок 20 соток в живописном месте с видом и выходом в парк в д.Елгозино ,Свет 15 кв ,на участке домик дачный ,плодовые деревья...Продажа напрямую от собственника ,в собственности более 10 лет,быстрый выход на сделку.