Ленинградское ш., 66 км от МКАД · земля с домом
Дружба СНТ, Клин гор. округ
Участок 9 сот.
Дом по описанию: «Продаётся земельный участок с домиком на участке 9 соток в Клинском районе Снт Дружба, ближайшее ж/д Покровка в 3 км.»
Цена 1,7 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2026.
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 4, участок 3, окружение 6, WOW 4
Земля ≈125 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,12 млн → дом ≈575 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 87 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,84 млн / целевая ≈3,46 млн / пессимист. ≈3,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈728 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 31 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Покровка ≈2,8 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18801
Рейтинг 51/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 62 % | 19.4 |
| WOW | 10 | 33 % | 3 |
| дом | 5 | 33 % | 1.5 |
| сад | 5 | 22 % | 1 |
| МКАД | 15 | 49 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 4.2 |
| участок | 5 | 45 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 8.3 |
| окружение | 10 | 56 % | 5 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 4 | маленький деревянный домик, требует косметического и технического ремонта |
| участок и сад | 3 | сильно заросший участок с высокой травой и сорняками |
| окружение | 6 | лес, пруд и инфраструктура СНТ неподалеку |
| WOW | 4 | скромный потенциал для бюджетного дачного домика в лесной зоне |
Маленький дом на заросшем участке с хорошим окружением, подходит для бюджетного флиппинга. модель max-code, фото: 4, 09.11 09:27
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 125 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 575 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 778 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Дружба СНТ | 12 сот. | 1 700 000 | 141 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дзержинец СНТ | 10 сот. | 2 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик-5 СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Энергетик-5 СНТ | 7 сот. | 1 300 000 | 185 714 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Авангард СНТ | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Минтрансстроевец СНТ | 11,4 сот. | 5 999 999 | 526 316 | снят (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Авангард СНТ | 8 сот. | 1 000 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дзержинец СНТ | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Покровка д. | 10 сот. | 1 220 000 | 122 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Замятино д. | 23 сот. | 2 500 000 | 108 696 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 042 / 86 556 / 100 000 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 841 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 649 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 457 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 073 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 728 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Раздолье СНТ | 45 м² | 8,1 сот. | 2 250 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Надежда СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Покровка д. | 47,1 м² | 8,4 сот. | 4 500 000 | 95 541 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Солнечная Поляна СНТ | 43 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 87 209 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Дружный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Чайковского пос. | 45,4 м² | 6 сот. | 3 900 000 | 85 903 | снято (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Макет СНТ | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Энергетик-2 СНТ | 45,1 м² | 5,7 сот. | 1 400 000 | 31 042 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Советское СНТ | 40,6 м² | 8,5 сот. | 3 700 000 | 91 133 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Щучье Озеро КП | 42 м² | 7,3 сот. | 3 750 000 | 89 286 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 1 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся земельный участок с домиком на участке 9 соток в Клинском районе Снт Дружба, ближайшее ж/д Покровка в 3 км. На участке расположен дом , сарай с душем, уличный туалет.Рядом с участком находится местный рынок , правление СНТ , детская площадка и пруд.