Новорязанское ш., 67 км от МКАД
Отрадное СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 45 м², участок 5,9 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,55 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 25.05.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 381 тыс. → дом ≈1,17 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–39 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,32 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,37 млн / целевая ≈1,23 млн / пессимист. ≈1,09 млн → от пессимистичной прибыль −922 тыс. ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Хорлово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 67 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1880
Рейтинг 29/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 47 % | 8.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 40 % | 5.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 584 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 381 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 169 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 978 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Комета СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Хорлово пгт | 6 сот. | 1 250 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 31 856 / 39 000 |
| цена объекта | 1 550 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 317 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 369 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 301 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 232 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 095 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -922 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.2 км | Константиново с. | 45 м² | 7 сот. | 3 950 000 | 87 778 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.3 км | Разлив СНТ | 39,1 м² | 4,5 сот. | 2 850 000 | 72 890 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Химик-3 СНТ | 45 м² | 5,4 сот. | 1 550 000 | 34 444 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Дачное СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Хорлово пгт | 45 м² | 8 сот. | 600 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Зарница сад. уч. | 40 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Пенсионер СНТ | 50 м² | 5 сот. | 1 949 999 | 39 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-3 СНТ | 35 м² | 5,5 сот. | 750 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.2 км | Солнечная Долина-1 дп | 43 м² | 8,3 сот. | 1 550 000 | 36 047 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Ветеран СТСН | 41 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 29 268 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.05.2026 | 1 850 000 | история площадки |
| 11.06.2026 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.08.2026 | 1 550 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 550 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Показы по предварительной договорённости накануне! Продается ухоженная дача в Снт Строитель. На участке 2-ухэтажный летний домик, (статус -жидой), баня с комнатой отдыха и летней кухней. Домик добротный, в бане и домике пластиковые окна. Все в хорошем состоянии. Красивый возделанные участок со всеми необходимыми посадками и зоной отдыха. Электричество и летний водопровод на участке. Земля и домик в собственности. Тихое дачное место. До платформы ж/д ходит автобус.