Новорязанское ш., 71 км от МКАД
Химик-3А СТСН, Воскресенск гор. округ
Дача 60 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,65 млн; первая цена 1,65 млн ₽ от 09.07.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈83 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 414 тыс. → дом ≈1,19 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–48 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,08 млн / целевая ≈1,87 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −693 тыс. ₽, маржа −42 %, ROI −29 %.
Коммуникации: вода — есть; в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Шиферная ≈3,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1879
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 58 % | 8.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 82 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 414 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 185 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 750 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Перхурово СНТ | 5 сот. | 550 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Перхурово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Вострянское д. | 12 сот. | 1 999 999 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 333 / 35 306 / 48 000 |
| цена объекта | 1 599 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 359 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 082 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 978 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 874 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -693 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Химик-3А СТСН | 60 м² | 7 сот. | 2 200 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 58,2 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 38 660 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Хорлово ТСН | 60,5 м² | 7,3 сот. | 1 500 000 | 24 793 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 70 м² | 7,5 сот. | 1 650 000 | 23 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 50 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Ильино д. | 50 м² | 5,6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 72 м² | 5,9 сот. | 2 300 000 | 31 944 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Колыберево-2 СНТ | 55,3 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 41 591 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рица СНТ | 54,5 м² | 6,3 сот. | 1 850 000 | 33 945 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Солнышко ТСН | 75 м² | 5 сот. | 1 450 000 | 19 333 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 650 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 599 000 (−51 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 599 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам добротную 2 х этажную кирпичную дачу на ленточном фундаменте в одном из самых красивых, живописных и экологически чистых районов г. Воскресенска д. Шильково снт Химик 3, ул. Кремниевая 283. Снт расположено в живописном месте, с очень красивой локацией, в окружении лесного массива. В шаговой доступности от дачи: озера для купания и рыбалки, лес со множеством грибов и ягод итп. Круглогодичный подъезд с двух сторон. Круглогодичное электричество. Хорошие соседи. В доме: 3 комнаты, кухня, рабочая печь. С/у на улице, канализации нет, водоснабжение. Дача нуждается в заботливых руках. Дом при желании можно оформить как жилой, под прописку. Участок сухой, ровный, есть плодоносящие деревья и кустарники. Предложение актуально.