Ленинградское ш., 50 км от МКАД · земля с домом
Слободка СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 82 м², участок 7 сот., брус.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 82 м²»
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,7 млн; первая цена 3,7 млн ₽ от 19.11.2025.
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Земля ≈126 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 882 тыс. → дом ≈2,32 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 90 тыс.–156 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,72 млн / целевая ≈7,85 млн / пессимист. ≈6,98 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,82 млн ₽, маржа 40 %, ROI 68 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Подсолнечная ≈4,4 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №18782
Рейтинг 74/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 90 % | 5.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 27 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 125 962 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 882 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 318 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 268 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Исток-С СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Слободка СНТ | 7,8 сот. | 750 000 | 96 154 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка СНТ | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Слободка СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Исток-С СНТ | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Испытатель-4 СНТ | 6,4 сот. | 3 700 000 | 578 125 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Испытатель-4 СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Снопово д. | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Снопово д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 965 / 99 444 / 156 250 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 725 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 289 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 980 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 820 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 40 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 68 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Энергетик-1 СНТ да: «ванные» + «мебель» | 86,7 м² | 6,4 сот. | 7 800 000 | 89 965 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Бережки д. да: «ванной» + «заезжай живи» | 89,6 м² | 6,5 сот. | 13 999 999 | 156 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | да: «санузел» + «ремонт» | 90 м² | 7,5 сот. | 8 950 000 | 99 444 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.11.2025 | 3 700 000 | история площадки |
| 04.12.2025 | 3 300 000 (−400 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 3 200 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 6,3 сотки в СНТ "Слободка". Участок расположен в конце СНТ с небольшим количеством соседей, поэтому совмещает возможность почувствовать себя уединенно, но не изолированно от людей. У участка хорошая транспортная доступность из Москвы и Зеленограда: легко добраться на машине по М10 (Ленинградское шоссе) или М11 (платная автомагистраль), и на электричке по Ленинградскому направлению, станция Подсолнечная ( 20 минут до Зеленограда, 50 минут до Ховрино). На участке много высоких благородных деревьев: орех, дуб, груша, сирень, жасмин, гортензия. Скважина рядом с участком на 3-х соседей. Дом двухэтажный, брусовый, с камином и печью. В доме был оборудован душ и туалет, но сантехническая инфраструктура требует ремонта. На окнах решетки, которые открываются изнури ключом. На первом этаже дома 3 комнаты: кухня-столовая, гостиная с камином и спальня. На втором этаже гостевая комната, 2 кладовки, кабинет и ванная комната. Между этажами добротная лестница. На участке есть уличный туалет и сарай. Участок ровный, правильной формы, без склонов, огорожен забором. К показу доступен ежедневно.