Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Надежда СНТ, Ступино гор. округ
Дача 61 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 1,9 млн; первая цена 1,9 млн ₽ от 14.10.2025.
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 529 тыс. → дом ≈1,27 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 48 тыс.–96 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,46 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,77 млн → от пессимистичной прибыль ≈16 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Лесные Дары ≈6,8 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1878
Рейтинг 30/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 1 % | 0.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 63 % | 3.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 55 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 529 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 271 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 836 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда СНТ | 6 сот. | 261 000 | 43 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапроново-2 СНТ | 24 сот. | 1 650 000 | 68 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново-2 СНТ | 19 сот. | 1 200 000 | 63 158 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сапроново-2 СНТ | 9,4 сот. | 850 000 | 90 426 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беспятово д. | 12 сот. | 350 000 | 29 167 | снят (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дьяковское СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Беспятово д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дъяковское СНТ | 24 сот. | 1 100 000 | 45 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дъяковское СНТ | 12 сот. | 650 000 | 54 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 61 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 801 / 60 638 / 95 556 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 458 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 285 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 112 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 766 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 16 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Булгаково д. | 60 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 58 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Глория СНТ | 52,3 м² | 12 сот. | 2 500 000 | 47 801 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Миняево СНТ | 60 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Елочка СНТ | 60 м² | 15 сот. | 4 750 000 | 79 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Марьинка-3 СНТ | 47 м² | 6,3 сот. | 2 850 000 | 60 638 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Интюшиха-1 СНТ | 78,7 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 63 532 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Акварель КП | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.10.2025 | 1 900 000 | история площадки |
| 05.10.2026 | 1 800 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Бревенчатый летний дом 2011 года, возведенный на ленточном фундаменте, демонстрирует высокое качество строительства и рассчитан на долговечную эксплуатацию. Все работы выполнялись с применением добротных материалов для собственных нужд, что гарантирует надежность и продуманность каждой детали. Фасад и внутренние помещения обшиты вагонкой, создающей здоровый микроклимат и эстетичный внешний вид, повсеместно установлены современные пластиковые окна, обеспечивающие отличную тепло- и звукоизоляцию, электриченство 15 кв. Участок 12 соток оборудован собственным колодцем с чистой питьевой водой. Ключевым преимуществом локации является непосредственная близость к природе: смешанный лес и пруд находятся в нескольких минутах ходьбы, открывая возможности для отдыха и прогулок в любой момент. При этом объект не лишен удобств цивилизации: сетевые магазины и базовая инфраструктура доступны всего в пяти минутах езды на автомобиле. Данное предложение идеально подходит для тех, кто ищет уединенный, полностью готовый к проживанию загородный дом без компромиссов в качестве строительства и с выгодным сочетанием тишины и транспортной доступности. Код пользователя: 111479. Номер в базе: 10021204.