Ленинградское ш., 51 км от МКАД · земля с домом
Горки д., Солнечногорск гор. округ
Дом 60 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «Продаю земельный участок с летним домом 60 кв м, Свет подключен 15 кв. Полностью огорожен металической сеткой.»
Цена 1,5 млн ₽, снижали с 2,35 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 30.03.2024.
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,63 млн → дом −133 тыс. ₽, −2 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 29 тыс.–163 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,17 млн / целевая ≈3,75 млн / пессимист. ≈3,33 млн → от пессимистичной прибыль ≈859 тыс. ₽, маржа 26 %, ROI 35 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Покровка ≈9,7 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18771
Рейтинг 67/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 133 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 69 % | 29.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 12.8 |
| торг | 5 | 22 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 41 % | 2.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 854 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 633 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −133 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −2 217 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Горки д. | 10,4 сот. | 1 250 000 | 120 192 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Горки д. | 25 сот. | 2 800 000 | 112 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кривцово д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово СНТ | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рахманово СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Катыш СНТ | 11 сот. | 1 004 000 | 91 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Катыш СНТ | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рахманово д. | 6 сот. | 990 000 | 165 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рахманово д. | 24 сот. | 2 650 000 | 110 417 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Рахманово д. | 24 сот. | 2 800 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 167 / 65 595 / 163 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 167 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 959 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 750 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 334 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 859 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Хуторок СНТ | 61,3 м² | 7,7 сот. | 2 500 000 | 40 783 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елизарово д. | 55,8 м² | 20 сот. | 2 300 000 | 41 219 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елизарово д. | 64 м² | 8 сот. | 7 800 000 | 121 875 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Елизарово д. | 64,1 м² | 7,5 сот. | 7 800 000 | 121 685 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Кузнецово д. | 60 м² | 22,5 сот. | 9 800 000 | 163 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Калинка СНТ | 50 м² | 10 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Клен СНТ | 63 м² | 9 сот. | 2 700 000 | 42 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Поджигородово д. | 60 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 108 333 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Ударница СНТ | 60 м² | 8,5 сот. | 1 750 000 | 29 167 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Поджигородово д. | 60 м² | 10 сот. | 5 300 000 | 88 333 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2024 | 2 200 000 | история площадки |
| 05.07.2024 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 05.09.2024 | 2 350 000 (+50 000) | история площадки |
| 05.10.2024 | 2 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.11.2024 | 1 600 000 (−600 000) | история площадки |
| 04.02.2025 | 1 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 23.03.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2025 | 1 500 000 (+100 000) | история площадки |
| 15.07.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 1 550 000 (+150 000) | история площадки |
| 19.09.2025 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
| 31.12.2025 | 1 400 000 (−100 000) | история площадки |
| 19.01.2026 | 1 250 000 (−150 000) | история площадки |
| 19.03.2026 | 1 550 000 (+300 000) | история площадки |
| 29.06.2026 | 1 500 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Переуступка аренды, срок 49 лет (до 2061), ежегодный платеж 3075Р. Продаю земельный участок с летним домом 60 кв м, Свет подключен 15 кв. Полностью огорожен металической сеткой. Газ по границе.