Новорязанское ш., 79 км от МКАД
Осинка СНТ, Коломенский гор. округ
Дача 40 м², участок 6 сот., брус.
Цена 1,95 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 21.04.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Земля ≈48 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 291 тыс. → дом ≈1,66 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 52 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,67 млн / целевая ≈1,5 млн / пессимист. ≈1,34 млн → от пессимистичной прибыль −1,12 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конев Бор ≈3,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1876
Рейтинг 18/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.8 |
| торг | 5 | 76 % | 4.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 48 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 291 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 659 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 475 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Паньшино д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Паньшино д. | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Водолей СТ | 7,8 сот. | 999 999 | 128 205 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Водолей СТ | 8 сот. | 1 200 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Шелухино д. | 6 сот. | 220 000 | 36 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Каменка д. | 15 сот. | 670 000 | 44 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Каменка д. | 16 сот. | 1 000 000 | 62 500 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пески пгт | 8,2 сот. | 700 000 | 85 366 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Пески пгт | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 429 / 51 667 / 64 865 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 672 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 588 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 505 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 338 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 119 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Полет СНТ | 37 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 64 865 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Осинка СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | 40 м² | 5 сот. | 4 300 000 | 107 500 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | Мичуринец-2 СТ | 40 м² | 8 сот. | 1 280 000 | 32 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мезенка СНТ | 46,5 м² | 5 сот. | 1 490 000 | 32 043 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Отдых СНТ | 30 м² | 5 сот. | 1 550 000 | 51 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мичуринец СНТ | 32 м² | 8 сот. | 1 800 000 | 56 250 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Заря СНТ | 51,9 м² | 6 сот. | 3 200 000 | 61 657 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 2 200 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 2 050 000 (−150 000) | история площадки |
| 30.09.2026 | 1 950 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 134820765 Доверяя нам, Вы получаете только реальные объекты! Дача в Коломенском районе! В снт проживают круглый год, подъезд асфальтовая крошка. Автобусная остановка в 10 минутах пешком. На участке два дома, основной с комнатами и отдельно дом с кухней. Вода заведена в кухню, установлен водонагреватель. В доме комнаты раздельные, есть мебель. Есть второй этаж, можно сделать комнату. Санузел и душ на улице. Участок ухожен, огорожен по периметру профлистом, две калитки, ворота для машины, есть где припарковать машину. Вокруг снт сосновый лес. До города Коломна 15 минут транспортом. Торг разумный уместен! Один взрослый собственник. Показ по договорённости.