Ленинградское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Кононово д., Клин гор. округ
Участок 25 сот., дерево.
Дом по описанию: «На территории участка находится старый дом и прочие деревянные строения под снос.»
Цена 2,62 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 % · по фото: дом 2, участок 6, окружение 7, WOW 6
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 25 сот. = 1,47 млн → дом ≈1,16 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–119 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,39 млн / целевая ≈3,95 млн / пессимист. ≈3,51 млн → от пессимистичной прибыль −117 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈70 м².
Коммуникации: газ — по границе; свет — есть.
До ст. Фроловское ≈5,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18753
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 11 % | 0.5 |
| сад | 5 | 56 % | 2.5 |
| МКАД | 15 | 60 % | 8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 73 % | 3.3 |
| участок | 5 | 100 % | 4.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 7.2 |
| окружение | 10 | 67 % | 6 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | ветхий деревянный дом, требует капитального ремонта или сноса |
| участок и сад | 6 | большой участок с плодоносящими деревьями и кустами |
| окружение | 7 | деревня, рядом элитные поселки и асфальтированная дорога |
| WOW | 6 | высокий потенциал из-за площади участка и старинной архитектуры |
Отличный участок под застройку с хорошим потенциалом, но дом требует сноса или полной реставрации. модель max-code, фото: 4, 09.11 05:30
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 632 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 466 000 ₽ (25 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 159 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 557 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кононово д. | 15 сот. | 1 750 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Кононово д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Марфино д. | 11,2 сот. | 1 150 000 | 102 679 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 9,7 сот. | 680 000 | 70 103 | снят (цена объявления) 02.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Марфино д. | 10,4 сот. | 570 000 | 54 808 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 11 сот. | 950 000 | 86 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иевлево д. | 10,7 сот. | 800 000 | 74 766 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марфино д. | 10,4 сот. | 850 000 | 81 731 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Марфино д. | 12 сот. | 900 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Иевлево д. | 15 сот. | 330 000 | 22 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈70 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 722 / 58 091 / 118 644 |
| цена объекта | 2 625 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 231 250 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 392 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 953 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 514 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -117 250 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈70 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5 км | Ситники д. | 70 м² | 25 сот. | 5 500 000 | 78 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Эврика СНТ | 72,3 м² | 15 сот. | 4 200 000 | 58 091 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Марино д. | 71,1 м² | 15,1 сот. | 3 500 000 | 49 226 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Горки с. | 70 м² | 20 сот. | 5 550 000 | 79 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Мисирево д. | 72 м² | 28 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Мисирево д. | 72 м² | 15 сот. | 8 600 000 | 119 444 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Отрада СНТ | 64 м² | 15 сот. | 2 800 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Покровка д. | 70 м² | 13,5 сот. | 4 490 000 | 64 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Троицкое д. | 59 м² | 30 сот. | 7 000 000 | 118 644 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Покров д. | 75 м² | 20 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 625 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 625 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок 25 соток прекрасная площадь, чтобы построить на участке не только дом, но и другие сооружения, огород, теплицы, зоны отдыха. Участок находится в деревне и подходит для постоянного проживания. Недалеко строятся элитные жилые поселки (Династия, Отрада-парк). Транспортная доступность круглый год, подъезд по асфальтированной дороге, прямо возле деревни есть автобусная остановка. Зимой дороги чистят. На участке есть плодоносящие деревья яблоки, вишня, слива, кусты малины. Газ по границе участка, электричество есть. На территории участка находится старый дом и прочие деревянные строения под снос. Три взрослых собственника, готовых к сделке (основание собственности наследство).