Ленинградское ш., 62 км от МКАД · земля с домом
Сохино д., Клин гор. округ
Участок 9 сот.
Дом по описанию: «Участок ровный, сухой, правильной формы на участке стоит не большой домик сделаный из металических вагончиков!»
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 2,85 млн; первая цена 2,85 млн ₽ от 27.10.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 45 % · по фото: дом 2, участок 4, WOW 2
Земля ≈198 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,78 млн → дом ≈915 тыс. ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–192 тыс. ₽/м², медиана 76 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,83 млн / пессимист. ≈1,63 млн → от пессимистичной прибыль −1,16 млн ₽, маржа −71 %, ROI −42 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈25 м².
Коммуникации: не указаны.
До ст. Стреглово ≈0,6 км по прямой; до МКАД 62 км, на машине ≈1 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18752
Рейтинг 24/100 · уверенность 45 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 70 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 11 % | 1.3 |
| дом | 5 | 11 % | 0.7 |
| сад | 5 | 33 % | 2 |
| МКАД | 15 | 54 % | 9.6 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | временное строение из металлических вагончиков, низкое качество |
| участок и сад | 4 | заросший участок, ровный, но требует расчистки |
| окружение | — | информация на фото отсутствует |
| WOW | 2 | низкий потенциал из-за отсутствия капитального дома |
участок под застройку с временным строением, требует строительства полноценного дома модель max-code, фото: 3, 09.11 05:26
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 198 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 785 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 915 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Сохино д. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Сохино д. | 10 сот. | 1 950 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сохино д. | 15 сот. | 3 200 000 | 213 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сохино д. | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сохино д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сохино д. | 17 сот. | 3 000 000 | 176 471 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Акулово д. | 7,5 сот. | 3 600 000 | 480 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Акулово д. | 7,5 сот. | 3 130 000 | 417 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Тимирязевец СНТ | 15 сот. | 2 395 000 | 159 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Стреглово д. | 10 сот. | 2 400 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈25 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 143 / 75 834 / 192 000 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 039 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 937 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 631 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 164 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −71 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈25 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.7 км | Фроловское д. | 25 м² | 11 сот. | 4 800 000 | 192 000 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Праслово д. | 25 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Сохино д. | 30 м² | 5,5 сот. | 2 300 000 | 76 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 23 м² | 5,1 сот. | 1 700 000 | 73 913 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.7 км | Анютины Глазки-2 КП | 28 м² | 6 сот. | 900 000 | 32 143 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | 22 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.7 км | Урожай СНТ | 25 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Мичуринец СНТ | 26 м² | 8 сот. | 2 195 000 | 84 423 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мотор СНТ | 24 м² | 6 сот. | 830 000 | 34 583 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | МХАТ-Покровка СНТ | 25,5 м² | 9,9 сот. | 3 950 000 | 154 902 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 2 850 000 | история площадки |
| 07.11.2026 | 2 700 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам земельный участок по адресу: г. Клин, д. Сохино. Участок ровный, сухой, правильной формы на участке стоит не большой домик сделаный из металических вагончиков! Также на участок получили Гпзу и разрешение на строительство.