Ленинградское ш., 32 км от МКАД · земля с домом
Терехово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 102 м², участок 10 сот.
Дом по описанию: «Продажа участка в приоритете, дом под снос.»
Цена 3 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4 млн ₽ от 19.07.2024.
Рейтинг 92/100 · уверенность 56 %
Земля ≈271 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 2,71 млн → дом ≈285 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 5 в 10 км, 61 тыс.–121 тыс. ₽/м², медиана 82 тыс.
Ремонт ≈2,04 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,71 млн / целевая ≈7,83 млн / пессимист. ≈6,96 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,38 млн ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть; в описании: газ.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18751
Рейтинг 92/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 17.8 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 4.8 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 271 484 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 715 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 285 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 2 794 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Терехово д. | 12 сот. | 5 000 000 | 416 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Терехово д. | 8,8 сот. | 3 400 000 | 386 364 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Терехово д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Терехово д. | 32 сот. | 8 650 000 | 270 312 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Терехово д. | 25 сот. | 6 000 000 | 240 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Терехово д. | 32 сот. | 10 500 000 | 328 125 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Учитель СНТ | 12 сот. | 3 300 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Есипово д. | 8 сот. | 2 850 000 | 356 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Савельево СНТ | 4 сот. | 4 800 000 | 1 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Крот СНТ | 6 сот. | 3 700 000 | 616 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 102 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 458 / 82 150 / 121 495 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 706 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 271 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 835 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 965 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 375 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Хметьево д. да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 9 сот. | 5 900 000 | 61 458 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Гигирево д. да: «санузел» + «отделка» | 96 м² | 9 сот. | 6 200 000 | 64 583 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Дурыкино д. да: «санузел» + «ламинат» | 107 м² | 10 сот. | 8 790 000 | 82 150 | снято (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Пески д. да: «санузел» + «теплый пол» | 107 м² | 10 сот. | 13 000 000 | 121 495 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Солнечные холмы КДЗ да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 10 сот. | 10 450 000 | 96 759 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 19.07.2024 | 4 000 000 | история площадки |
| 20.08.2024 | 4 500 000 (+500 000) | история площадки |
| 31.10.2024 | 4 300 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.12.2024 | 4 500 000 (+200 000) | история площадки |
| 11.08.2025 | 3 900 000 (−600 000) | история площадки |
| 03.05.2026 | 3 000 000 (−900 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 10 соток оформлен в собственность Ижс. Продажа участка в приоритете, дом под снос. Продается Участок. Участок правильной формы, по границе участка стоят столбы для забора. Большое преимущество отдельный заезд на участок и при желании можно оформить дополнительную площадь к участку. Дом 102 м2, гараж 50 м2. Обвалилась крыша, поэтому под снос. Двойной стеклопакет. В дом подведено электричество. Дом зарегистрирован Егрн, так же можно будет сделать прописку. Удобное расположение с платки и по Ленинградке. Рядом находится густой лес. Ижс. Электричество 15 квт. Газ подвели к дому. Разумный торг для реального покупателя. По всем вопросам пишите или звоните.