Ленинградское ш., 58 км от МКАД · земля с домом
Давыдково д., Клин гор. округ
Дом 43,1 м², участок 22 сот.
Дом по описанию: «На участке находится жилой дом площадью 43,1 кв. М с пропиской.»
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 29.08.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Земля ≈42 тыс. ₽/сот. × 22 сот. = 935 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 33 тыс.–190 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈862 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,65 млн / целевая ≈3,29 млн / пессимист. ≈2,92 млн → от пессимистичной прибыль −829 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Фроловское ≈4 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18750
Рейтинг 24/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 4 из 8 (нет: материал, год, коммуникации, фото); аналогов 10 (разброс ₽/м² 99 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 5.2 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 42 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 935 000 ₽ (22 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 465 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 57 193 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Давыдково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдково д. | 10 сот. | 790 000 | 79 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Давыдково д. | 27 сот. | 13 000 000 | 481 481 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 5,6 сот. | 840 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 9,3 сот. | 1 000 000 | 107 527 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Давыдково д. | 17 сот. | 550 000 | 32 353 | в продаже 19.10.2026 | сохраненная копия |
| 1 км | Давыдково д. | 50 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдково д. | 14 сот. | 1 500 000 | 107 143 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Давыдково д. | 30 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 43,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 862 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 333 / 83 631 / 190 238 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 654 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 471 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 289 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 923 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -829 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.8 км | Покров д. | 43 м² | 21 сот. | 1 700 000 | 39 535 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Никитское д. | 40 м² | 13 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Праслово д. | 43,4 м² | 16,9 сот. | 6 500 000 | 149 770 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Коськово д. | 42 м² | 11 сот. | 2 700 000 | 64 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Михайловское д. | 42 м² | 21 сот. | 2 450 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Стреглово д. | 40 м² | 15 сот. | 5 300 000 | 132 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Покров д. | 39 м² | 11 сот. | 1 300 000 | 33 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 2-я Смирновка пос. | 42 м² | 19,1 сот. | 7 990 000 | 190 238 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | 2-я Смирновка пос. | 42 м² | 19 сот. | 6 300 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Лоза СНТ | 42 м² | 12,5 сот. | 3 350 000 | 79 762 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.08.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок площадью 22 сотки прямоугольной формы, расположенный на первой линии от Ленинградского шоссе. Участок отмечен на фото пунктиром. Категория: земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования: для приусадебного использования. На участке находится жилой дом площадью 43,1 кв. М с пропиской. В доме проведены газ и электричество. Дом в полуразрушенном состоянии, под снос (построен в 1945 году). Участок имеет удобный подъезд с шоссе. Подходит как для строительства нового дома, так и для ведения бизнеса. Не упустите возможность приобрести данный участок!