Новорязанское ш., 68 км от МКАД
Химик-3 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 49,7 м², участок 8 сот., газоблок.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 05.11.2025.
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Земля ≈69 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 550 тыс. → дом ≈1,6 млн ₽, 32 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 34 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈994 тыс., покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,04 млн / пессимист. ≈1,81 млн → от пессимистичной прибыль −1,01 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Хорлово ≈3,8 км по прямой; до МКАД 68 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1875
Рейтинг 23/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 27 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 46 % | 8.9 |
| торг | 5 | 43 % | 2.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 22 % | 3.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 68 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 550 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 600 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 193 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Отрадное СНТ | 18 сот. | 1 150 000 | 63 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Шильково д. | 27 сот. | 1 800 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шильково д. | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 49,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 994 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 750 / 43 542 / 77 778 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 266 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 153 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 039 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 813 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 008 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Химик-3 СНТ | 45 м² | 11 сот. | 1 950 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Рица СНТ | 48 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Металлист-2 СНТ | 47,3 м² | 5,6 сот. | 2 250 000 | 47 569 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лесное СНТ | 45 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 77 778 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Восход-2 СНТ | 55 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Губастово д. | 60 м² | 5,7 сот. | 3 200 000 | 53 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ратчино д. | 40 м² | 6,5 сот. | 1 350 000 | 33 750 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 62 м² | 6 сот. | 2 550 000 | 41 129 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2025 | 2 200 000 | история площадки |
| 04.06.2026 | 2 300 000 (+100 000) | история площадки |
| 20.06.2026 | 2 200 000 (−100 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 124120435 Продажа дачи в Снт "Строитель" (Воскресенский район, Московская область). Предлагаю к продаже дачу с земельным участком 8 соток в Снт "Строитель". На участке расположены два дачных дома. Характеристики объектов: Гостевой дом (44 м2): 2 комнаты; прихожая; кухонное помещение; душ; санузел. Дачный дом (50 м2): большая веранда; 2 комнаты; помещение под душ; помещение под туалет. Дополнительно на участке: несколько плодовых деревьев; плодовые кусты. Преимущества местоположения: рядом находится озеро (возможно купание, рыбалка, ловля раков); недалеко расположен лес (возможны прогулки, сбор грибов). Контактная информация. По всем вопросам звоните с удовольствием отвечу и предоставлю дополнительные детали.