Ленинградское ш., 78 км от МКАД · земля с домом
Лужок СНТ, Клин гор. округ
Дом 24 м², участок 8 сот.
Дом по описанию: «Дом 24м2 качель большая, беседка, сарайчик, теплица.»
Цена 830 тыс. ₽, снижали с 850 тыс.; первая цена 850 тыс. ₽ от 21.10.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 312 тыс. → дом ≈518 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 41 тыс.
Ремонт ≈480 тыс., покупка после торга ≈706 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈970 тыс. / целевая ≈873 тыс. / пессимист. ≈776 тыс. → от пессимистичной прибыль −410 тыс. ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Высоково ≈5,4 км по прямой; до МКАД 78 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №18744
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 126 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 31 % | 6.7 |
| торг | 5 | 16 % | 1.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 74 % | 5.3 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 39 010 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 312 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 518 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 583 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Удача СНТ | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Колос СНТ | 10 сот. | 520 000 | 52 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Динамо СНТ | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Колос СНТ | 16 сот. | 1 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метросад СНТ | 16 сот. | 630 000 | 39 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Метросад СНТ | 7 сот. | 500 000 | 71 429 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Динамо СНТ | 16 сот. | 700 000 | 43 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Метросад СНТ | 8,4 сот. | 300 000 | 35 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Колос СНТ | 8 сот. | 470 000 | 58 750 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Метросад СНТ | 9 сот. | 350 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 24 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 480 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 28 000 / 41 304 / 135 628 |
| цена объекта | 830 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 705 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 970 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 922 000 ₽ |
| продажа: целевая | 873 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 776 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -409 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Электрощит СНТ | 24,1 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 91 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Шипулино д. | 24 м² | 11 сот. | 2 249 999 | 93 750 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Высокое СНТ | 23 м² | 8 сот. | 950 000 | 41 304 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Рыбацкая деревня КП | 24,7 м² | 8,5 сот. | 3 350 000 | 135 628 | снято (цена объявления) 03.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Третьяково д. | 25 м² | 10 сот. | 1 000 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Сокол-2 СНТ | 27 м² | 12 сот. | 990 000 | 36 667 | снято (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Южное СНТ | 21 м² | 8 сот. | 2 000 000 | 95 238 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Платан СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Сокол СНТ | 27,5 м² | 12 сот. | 990 000 | 36 000 | снято (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.4 км | Матвеево КП | 25 м² | 7 сот. | 4 750 000 | 190 000 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 850 000 | история площадки |
| 31.10.2026 | 840 000 (−10 000) | история площадки |
| 07.11.2026 | 830 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 460 000 | в продаже | 09.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 350 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 830 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 8сот. Снт Удача. Дом 24м2 качель большая, беседка, сарайчик, теплица. Свет в доме, колодец, но вода только для полива. Кустарники.