Новорязанское ш., 50 км от МКАД
Поддубье-2 ДНП, Раменский гор. округ
Дача 13 м², участок 8,3 сот.
Цена 2,03 млн ₽; цена не менялась с 31.12.2025.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈88 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 731 тыс. → дом ≈1,3 млн ₽, 100 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–200 тыс. ₽/м², медиана 160 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,73 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,09 млн / целевая ≈1,88 млн / пессимист. ≈1,67 млн → от пессимистичной прибыль −312 тыс. ₽, маржа −19 %, ROI −16 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Золотово ≈14,3 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1874
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 15.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.4 |
| участок | 5 | 39 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 88 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 731 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 299 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 99 923 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Поддубье д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Поддубье-2 ДНП | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Фиалкино дп | 5 сот. | 200 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье-2 ДНП | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье-2 ДНП | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Поддубье-2 ДНП | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалкино дп | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Фиалкино дп | 10,3 сот. | 927 000 | 90 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Поддубье д. | 14 сот. | 1 800 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Поддубье-2 ДНП | 15 сот. | 1 400 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 13 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 154 / 160 303 / 200 000 |
| цена объекта | 2 030 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 725 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 091 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 986 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 882 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 673 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -312 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −19 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Колоколово д. | 12 м² | 6,3 сот. | 2 400 000 | 200 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Восточный дп | 13 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 192 308 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Владимировка ДНП | 12 м² | 10 сот. | 1 600 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Земляничные Поля-2 ДНП | 12 м² | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Никитское с. | 15 м² | 11 сот. | 850 000 | 56 667 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Восточный дп | 15 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 143 333 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Химик-2 СНТ | 13 м² | 5 сот. | 600 000 | 46 154 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Эковита-Аква КП | 11 м² | 8 сот. | 1 950 000 | 177 273 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.9 км | Москворечье дп | 15 м² | 10 сот. | 2 000 000 | 133 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | Янтарный ДП | 14 м² | 10,2 сот. | 2 500 000 | 178 571 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.12.2025 | 2 030 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 030 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Подъезд к земельному участку с двух сторон, один взрослый собственник, на территории участка по границе установлен каркас под забор 2 м, откатанные ворота. Установлена бытовка, колодец, туалет. Электричество заведено. Сделан заезд над сточной канавой. На участке высажено: два вида малины, несколько видов земляники, два вида крыжовника, яблоня. Присвоен адрес участку. Асфальтные дороги и освещение на улице в планах установки администрации 2026-2027 г. (есть официальный ответ администрации). Соседи живут круглый год. Имеется магазин, рядом пруд и леса (много грибных мест). Имеется автобус до Бронниц и автобус до метро. Кадастровый номер 50:23:0050565:607, номер участка 607. Можно прописаться, с правом возведения жилого дома и регистрации в нём. На участке установлен каркас забора, и заведено электричество.