Ленинградское ш., 60 км от МКАД · земля с домом
Лесная Поляна СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 48 м², участок 6,1 сот., дерево.
Дом по описанию: «Продается земельный участок с деревянным домом, требующим отделки.»
Цена 1,38 млн ₽; цена не менялась с 15.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Земля ≈124 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 755 тыс. → дом ≈628 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 53 тыс.–138 тыс. ₽/м², медиана 99 тыс.
Ремонт ≈860 тыс., покупка после торга ≈1,18 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,73 млн / целевая ≈4,26 млн / пессимист. ≈3,79 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,75 млн ₽, маржа 46 %, ROI 86 %.
Коммуникации: в описании: печь.
До ст. Головково ≈11,1 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈57 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №18726
Рейтинг 67/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 10.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 750 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 755 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 628 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 083 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Инжстрой-2 СНТ | 7,5 сот. | 700 000 | 93 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Новый Стан д. | 15 сот. | 2 650 000 | 176 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Стан д. | 12 сот. | 1 800 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Стан д. | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Стан д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Новый Стан д. | 36 сот. | 5 500 000 | 152 778 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Новый Стан д. | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Толстяково д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Толстяково д. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Толстяково д. | 13,6 сот. | 3 700 000 | 272 059 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 48 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 860 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 878 / 99 000 / 138 298 |
| цена объекта | 1 383 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 175 550 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 731 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 494 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 258 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 785 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 749 450 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 86 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Новый Стан д. | 50 м² | 6 сот. | 3 850 000 | 77 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | 50 лет Победы СНТ | 47 м² | 8 сот. | 6 500 000 | 138 298 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Соголево д. | 50 м² | 8 сот. | 5 000 000 | 100 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Надежда СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Гея СНТ | 48 м² | 8 сот. | 1 650 000 | 34 375 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Подолино-А СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Отдых СНТ | 46,9 м² | 6,4 сот. | 2 480 000 | 52 878 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Знание СНТ | 50 м² | 8 сот. | 3 990 000 | 79 800 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Головино д. | 45 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 111 111 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.04.2026 | 1 383 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 383 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с деревянным домом, требующим отделки. Учаcток ровнoй фoрмы, 6.13 сoток. Еcть xозяйcтвенныe пoстройки, раcтут плодoвыe куcтарники. Участок подходит для строительства загородного дома, дачи или постоянного проживания. Характеристики дома: Деревянная конструкция с утепленной крышей (черно-белый утеплитель) Кирпичная печь (отопление) Окна установлены Внутренняя отделка: деревянные стены Состояние: требует завершения отделочных работ. Площадь дома 48 кв.м. Первый этаж из бpуca (тeплый, жили зимoй). Втоpoй этaж щитoвой. Kоммуникaции: свeт 15 кВт, пeчнoe отоплениe. Планируется газификация. Локация: тихое, уютное местечко в окружении леса. В садовом товарищество стоит шлагбаум, открывается с телефона. Дорогу чистят круглогодично. В соседней д.Толстяково есть карьер для купания и продуктовый магазин. Соседи проживают круглогодично. Ежегодные членские взносы небольшие.