Новорязанское ш., 72 км от МКАД
Елино д., Коломенский гор. округ
Дача 100 м², участок 12 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,95 млн ₽, снижали с 3,19 млн; первая цена 3 млн ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Земля ≈109 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 1,3 млн → дом ≈1,65 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 12 тыс.–75 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,51 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,44 млн / целевая ≈2,19 млн / пессимист. ≈1,95 млн → от пессимистичной прибыль −2,46 млн ₽, маржа −126 %, ROI −56 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Цемгигант ≈2,2 км по прямой; до МКАД 72 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №1871
Рейтинг 31/100 · уверенность 52 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 140 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 40 % | 7.3 |
| торг | 5 | 50 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 67 % | 9.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 631 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 304 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 646 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 460 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Елино д. | 5,9 сот. | 2 500 000 | 423 729 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 11,6 сот. | 375 000 | 32 328 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Заря СНТ | 5 сот. | 399 000 | 79 800 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дуброво д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Восход-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Восход-2 СНТ | 4 сот. | 950 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Губастово д. | 12,2 сот. | 1 999 000 | 163 852 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Отдых СНТ | 5 сот. | 980 000 | 196 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Черкизово с. | 21 сот. | 2 300 000 | 109 524 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | 8,2 сот. | 7 600 000 | 926 829 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 747 / 30 654 / 75 000 |
| цена объекта | 2 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 507 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 438 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 316 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 194 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 457 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −126 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 14.6 км | Хорлово пгт | 97,9 м² | 9,4 сот. | 1 150 000 | 11 747 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Химик-6 СНТ | 107 м² | 16 сот. | 2 300 000 | 21 495 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.1 км | Химик-5А СНТ | 80 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.4 км | Ручеек СНТ | 72 м² | 9,8 сот. | 5 400 000 | 75 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.5 км | 73,4 м² | 10 сот. | 2 250 000 | 30 654 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 890 000 (−110 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 190 000 (+300 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 2 750 000 (−440 000) | история площадки |
| 25.09.2026 | 2 950 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Отличный дом, прекрасное место для отдыха в 5 минутах ходьбы москва река. До станции Пески 20 минут пешком. В доме пять комнат сан узел Баня на дровах. Пвх окна во всём доме, водоснобжение со скважены, отопление электричеством. Участок правильной формы с плодовыми деревьями, теплицей и беседкой. Электричество 15 киловат. Звоните, пишите, дополнительные фото видео по запросу.